賃貸住宅の不法行為による近隣への賠償責任について質問です

Question

以前水漏れ事故による損害についてご相談させて頂いたものです。

賃貸住宅の近隣への賠償責任についてご相談です。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

経緯を要約しますと

2018年6月、過失によりお風呂の水漏れ事故。
少なくとも『下の階の住人様の所有物』に被害はなく掃除と謝罪により示談解決。

ただし管理会社と保険会社への連絡を怠っていた。


2019年4月、部屋を返還、退出。


2020年7月、水漏れの件の連絡を怠っていたことを思い出し管理会社、保険会社へ連絡。
管理会社からの回答『下の住居人はまだ契約しているが、そういった報告は受けていない。問題ない』
保険会社からの回答『2年前だと原因の特定が困難。請求があった場合相談は受けるが力になれるかはわからない』

とのことでした。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー


これにより損害賠償等どうなるかご相談したところ、内藤政信弁護士様より
民法第600条により貸主の損害請求権の除斥期間は１年、家主との関係では支払い義務なし。
近隣に対する損害は不法行為により時効3年と回答を頂きました。

(ご回答くださった内藤政信弁護士様には心より感謝申し上げます)


--------------------------------------------------------------------------------------

ここからが質問したい部分ですが

■ここでいう貸主が有する1年間の損害賠償権とは賃貸契約でいう借家人賠償責任で問われる箇所へのもの　(例：水漏れによる建物の修繕)

■不法行為による近隣への損害とは個人賠償責任で問われる箇所へのもの　(例：水漏れによる家電の故障)


のことを指すのでしょうか。それとも不法行為による近隣への損害とは借家人賠償責任を問われる下の階への建物設備への損傷も含まれるのですか。

条文を読み込んでもどうとでもとれてしまうというか、お恥ずかしながら自分の読解力では理解が及ばす…。

どこまでが民法600条の範囲で、どこまでが民法の不法行為による部分なのかわからず不安を感じています。


内藤様、もしくは不動産関係の知識に強い弁護士様がいましたら、どうか知恵をお貸しいただけないでしょうか。
よろしくお願い申し上げます。

秋山 直人 弁護士 · Accepted Answer

民法６００条は，貸主との関係の条文です。

「『下階の住人様が退去後、下階で発見された当方の水漏れによる損傷』（建物の損傷等）が存在した場合、不法行為による賠償請求を受ける可能性があるか否か」については，賃貸人との関係では，民法６００条で免責になると思います。下の階の住人は掃除と謝罪で納得しているということですので，下の階の住人から損害賠償請求が来る可能性は低いですね。

賃貸人（所有者）が，住まれていた部屋と下の階とで違うということなのでしょうか？もし違う場合には，下の階の所有者からの賠償請求については，民法６００条では免責されないですね。通常の不法行為の問題になりますので，被害者が損害・加害者を知ったときから３年の消滅時効期間となります。

秋山 直人 弁護士 · Answer

賃貸借契約に基づく債務不履行責任は，民法６００条で免責になると思われます。

下の階で後から建物の損傷等が発見された場合には，建物所有者（賃貸人）から，不法行為による損害賠償請求をされる可能性が無くはありませんが，これまでの経緯，管理会社の対応からすると，その可能性は低いのではないでしょうか。