賃貸契約の借主と入居者が違う場合の考え方

Question

賃貸契約についての相談と質問です。よろしくお願いします。
他県に兄が一人暮らしをしており、今住んでいる物件の借主が母で入居者が兄、契約書を見るに連帯保証人はなく保証会社の名前が記載されています。
借主が母である経緯ははっきりしませんが、契約当初は兄自身で賃料を支払う約束で母が借主になったそうです。
契約書には滞納による契約解除の条項が記載されていますが、支払いが滞っていると不動産会社から連絡があり、ここ数年は母が賃料を支払い続けています。
これまで話し合いを重ねましたが結局支払いは滞り、現在は兄と話し合いをしようにも母のみならず、不動産会社のほうでも連絡がつかない状況です。公共料金の支払い状況から生存はしているようですが仕事をしてるかは不明です。
今のところ何とか賃料の支払いが出来ていますが、この先、支払い続けるとしても母自身の生活もあり、家族からの協力も永久には続けられません。
そこでお聞きしたいのが
（１）借主である母が亡くなった場合、契約は自動的に解除されるのでしょうか。それとも、相続人に自動的に引き継がれるのでしょうか。
（２）借主（現借主である母）からの賃貸契約解除の申し入れ、または賃貸契約の更新をしない等で単に借主をやめることは可能でしょうか。

仮に、相続人に引き継がれるとしても商売をしているため相続放棄は難しいです。
母が存命なうちに何か手立てがあればお教えいただければと思います。

倉田 勲 弁護士 · Accepted Answer

（１）借主である母が亡くなった場合、契約は自動的に解除されるのでしょうか。それとも、相続人に自動的に引き継がれるのでしょうか。
　→借主の地位は、相続により相続人に引き継がれます。

（２）借主（現借主である母）からの賃貸契約解除の申し入れ、または賃貸契約の更新をしない等で単に借主をやめることは可能でしょうか。
　→一般的に契約書記載の方法で、解約は可能です。しかし、解約にあたって、借主には、物件を原状に戻して（要するに部屋をきれいにして）、貸主に引き渡す義務があります。お母様の解約手続き後も、お兄さんがそのまま物件に居座り続けるとなると、お母様は、物件を引き渡す義務を果たせず、結局、貸主からお母様に対してお兄さんが退去するまでの期間についての賃料相当損害金の請求がされると思われます。

ご相談を拝見する限り、賃貸物件に直接行ってお兄さんと話し合いをし、お兄さんに退去してもらうのが一番穏当かと思われます。