新築建売の駐車場に車で乗り入れにくい場合、売主に改修費の負担を求められますか？
都内の新築建売住宅を契約し、引渡しを控えています。敷地は南東の角地で、南側は公道、東側は私道に面しています。車を2台停められること、都内でもコンクリート敷きのスペースをゆとりを持って使えそうだったことが、購入の大きな決め手でした。販売時の完成イメージ図には入口の段差が描かれておらず、私は南側の公道から日常的に出入りするつもりでした。
完成後に現地を確認すると、南側の公道と駐車場の境に高さ約10cmのL形側溝がありました。区の道路管理担当者からは、写真を確認した範囲で「乗用車が乗り入れてよい構造になっていません」と回答がありました。側溝を切り下げるには区との協議が必要で、工事が可能かは未確定です。
東側私道との境にも約5cmのL形側溝があり、南側よりはマシですが、車の乗り入れに耐えられる構造にはなっていなそうです(ただし未確認）。また、駐車スペースは建物の南側にあり、敷地の形状上、東側に近いほど奥行きが浅くなっています。東側から入る場合は建物の南東角を回り込む必要があり、室外機もあるため、車の向きを変える余裕が少なく、日常的な入出庫は難しそうです。
仲介を通じて、販売時にどちらから入出庫する想定だったかと、南側の側溝の切下げや駐車場とのつなぎを売主負担で対応できるかを尋ねました。売主側からは、現況のまま引き渡すため工事は行わず、引渡し後に買主が区と協議して対応してほしいとの回答でした。想定していた入出庫経路については回答がありません。重要事項説明書には、敷地外の道路や側溝などの補修要望には応じない旨の記載があります。
購入は進めたいと考えていますが、決め手だった駐車スペースを日常的に使えるか分からないまま、引渡し後の対応を自分で進めるよう求められ、やるせなさを感じています。
このような場合、売主に駐車場への出入りを確保するための対応や、改修費の一部負担を求める余地はあるでしょうか。
売主に改修や費用負担を求める余地はあります。車２台を日常的に出入庫できる駐車場が契約内容となっており、実際には利用できない場合には、契約不適合として改修を求め、要件を満たせば代金減額や損害賠償を請求できます。売主・仲介業者の調査・説明義務違反も問題になります。
重要事項説明書に「敷地外の道路や側溝の補修要望には応じない」とあっても、道路等の補修を負担しないことと、売買対象の駐車場が契約どおり利用できることは別問題です。 この記載だけで、車両の出入庫が確保されていないという契約不適合まで当然に免責されるとはいえません。
一方、東側から通常の出入庫が可能で、南側利用は買主の想定にとどまる場合、契約内容とはなっていないとも考えられますので、請求は難しくなります。まず売主に想定した入出庫経路等を回答するよう求め、専門業者による検証、区への改修可否の確認を行う必要があります。その結果を基に、引渡し前に改修や費用分担を協議するのが適切です。