賃貸マンションの不具合と管理会社の対応に対する法的措置は可能か？

Question

賃貸マンション（同じ部屋）に約30年居住。
6年ほど前にオーナーが中国人に変更。
当初は管理会社なし、個人同士の契約。この中国人オーナーは日本語で意思疎通可能。
一度会ったこともある。

■管理会社：2026年2月末〜
最初の担当者は中国人女性で日本語はできるがあまり契約事務等には詳しくなさそう。
8月頭に知らない日本人男性（以降A）から連絡があり、今後は自分が対応すると介入（管理会社のパートタイム的な立ち位置）。Aはオーナーと個人的なつながりがあり、今回間に入ることになったとのこと。Aは「私は日本人なので、話も分かりますから」というが、対応変わらず。
※管理会社中国人担当者も途中介入のAも、当方から督促をしないと返事が来ない。数週間〜数か月単位。返事が来ればよい方で、現在Aへ連絡をしたものの返事が来ない状況が続いている。

（管理会社が入った経緯）
オーナーがとにかく当方からの連絡を放置し、部屋の不具合に迅速に対応しない。大変困るのですぐに対応してくれる管理会社を入れるなど考えてほしいと何度か依頼していた。
しばらく無視されていたが、当方の連絡に2月末に「管理会社が決まった」と返信あり。しかし社名なども通知が無く、何度か連絡してやっと教えてもらう。その後「家賃の支払いも管理会社になる」というのを最後にオーナーとの連絡は終了。
管理会社より家賃の支払い先などの連絡がなかなか来ず、家賃の支払いが保留の状態が続く。
Aが出てきて、話し合いをする（直接会って話している）。そこで一旦賃料数か月分でもオーナーの個人口座（これまでの支払い先）に入金するように言われる。今後は管理会社の口座と言われているが良いのかと聞くが、オーナーの口座へ振り込めと言われたため入金。

部屋の不具合で当方オーナーに連絡しても基本無視、何度も連絡してやっと返事が来るが、「業者に連絡したが返事が来ない」「中国にいた」などのらりくらり。実はその発言は嘘で、業者には連絡していなかった（本人発言）、ずっと日本にいた（Aの発言より）ことが判明。
オーナーや管理会社担当者から連絡が来るのはお金を請求するときのみ。
昨年の真夏にエアコン故障で連絡するも3か月無視、真夏にエアコンなしで過ごす。
鍵の故障、玄関の不具合他これまでに複数の問題が発生するが、解決までに数か月かかる（重大な問題の時には先に自腹で対応）。
オーナーには賃借人が快適に過ごすための修繕義務があるはずだが、きちんと責務が果たされていないと感じる。
最終的にいつも「そちらで立替えて、家賃で相殺」となる。

Aと今後の契約と賃料の話をしているときにも、「修繕が速やかに行われず、居住者として厳しい状況にあったので補償してほしい」など話したが、「それは別の事、兎に角家賃を払って、その後は訴えるでもなんでもしたらいい。こっちにも専門の弁護士はいる。オーナーはちょっとは悪いことしたと言っているが賃料減額やお金での補償は考えていない」と言われた。
オーナーからは正式な謝罪もなく、ご自身の賃貸人としての対応が無責任であることは自覚していない様子。
その後、契約更新の話は半年かかって法定更新で確定し、何とか書面を作成してもらったが、8月中に送付すると聞いていたが9月上旬に届かず。Aより「書類見たか」のメールがあり、未着である旨返信すると、翌々日にレターパックで届いた。オーナーが発送していなかった模様。
届いた書面にある物件名が間違っているため修正依頼のメールをAに送っているが、しばらく無視されている状態。この書類も正式な契約書のようなものではなく、オーナーがwordに文章を書き、判を押したもの。
基本こちらからのメールにはAも対応してくれない。オーナーの指示にしか対応しないようだ。

大変困惑しており、きちんと補償してほしいが、訴訟するような問題なのか、どのように対処したらよいかわからない。
この状況だと、引き継がれた敷金も持ち逃げされるのではないかと懸念している。
調停について司法書士に相談したところ「大変悪質。調停にしても相手が無視するだろう」との返答。

①管理会社として、賃借人の連絡に対して責任をもって対応（返答）するようにしてほしい。
②賃貸人には賃借人に対しての責任が法律で定められているが、守られていないと感じる。
オーナーとAに対して、誠意のない対応やエアコンの件含め、それらについての慰謝料を請求したい。

これまで保留になっていた賃料はすべて入金しているため、先方にとっては「金が入れば後は用なし」といったところ。無駄に管理会社が入っただけでこれまでの対応よりひどくなっている。

まとまりのない文章で申し訳ありません。
何卒お力をお貸しください。

北里 昂一 弁護士 · Accepted Answer

ご相談の事情からすると、オーナーの対応には賃貸人としての修繕義務違反が認められる可能性があり、損害賠償等を請求する余地があります。

まず、賃貸人は、賃借物の使用・収益に必要な修繕を行う義務を負っています（民法606条）。エアコンが貸主の設備であり、借主の責任によらず故障したのであれば、原則として貸主が修繕すべきものです。特に、真夏の故障を通知されながら約3か月間放置したことについては、修繕義務違反が問題となり得ます。

この場合、エアコンを使用できなかった期間に対応する賃料の減額や、修繕費用・代替設備費用等の損害賠償を検討できます。ただし、約30年前から継続する契約については、2020年の民法改正前の規定が適用される可能性があるため、賃料が当然に減額されるとは断定できません。

一方、慰謝料については、単に対応が遅い、不誠実であるという事情だけでは、認められることは容易ではありません。生活への具体的な支障や健康被害、その程度などを踏まえて判断されます。

また、管理会社やA氏は賃貸借契約の当事者ではないため、基本的にはオーナーに対して責任を追及することになります。A氏個人への慰謝料請求も、独立した不法行為が認められるような事情がなければ困難です。

敷金については、通常、オーナー変更に伴い返還義務も新オーナーに承継されます。30年間の通常使用による経年劣化は原則として借主負担になりませんが、敷金全額が必ず返還されるわけではありません。

今後は、過去のメール、故障期間、修繕費用の領収書等を整理した上で、オーナー及び管理会社に対し、内容証明郵便等で損害賠償請求と今後の対応改善を正式に申し入れることをお勧めします。

それでも対応がなければ、民事調停や訴訟を検討することになります。ただし、慰謝料請求だけを目的とする訴訟は、認められる金額と弁護士費用との兼ね合いを慎重に検討する必要があります。