サブリース契約の保証賃料の増額請求について
東京都内区分マンションのサブリース契約について、保証賃料の増額請求が可能か、弁護士の先生にご意見を伺いたいです。
契約では、保証賃料は転貸賃料の90％とされ、2年ごとに改定する内容になっています。一方で、転貸賃料が変動しても保証賃料が自動的に変更されるわけではない旨の説明を受けています。
■ これまでの経緯
2025年9月の改定時点では、転貸賃料を基準として、保証賃料が改定されました。
その後、2026年7月から転貸賃料が増額されたと、サブリース会社から書面で回答がありました。
そこで、転貸賃料の90％にあたる保証賃料増額を求めましたが、サブリース会社からは、次回の改定時期は2027年9月であり、現時点での増額や遡及精算には応じられない旨の回答がありました。
■ お聞きしたいこと
1. このような契約でも、借地借家法32条に基づく保証賃料の増額請求は可能でしょうか。
2. 2年ごとの改定条項がある場合、次回改定時期より前に増額を請求することは難しいのでしょうか。
3. 内容証明郵便で増額請求を行うことは有効でしょうか。請求する場合、金額や請求時期について注意点はありますか。
現時点では、過去分の差額回収よりも、今後の保証賃料を増額できるかどうかを優先しています。ただし、過去分の請求権を放棄する意向はありません。
契約書やサブリース会社とのメールは手元にあります。
サブリース契約の賃料増額請求について、実務上の見通しや現実的な対応方針をご教示いただけますと幸いです。
サブリース契約であっても、建物賃貸借契約である以上、原則として借地借家法32条に基づく賃料増額請求が可能です。
「転貸賃料の90％を保証賃料とする」との定めがあり、実際の転貸賃料が上昇しているのであれば、増額を求めるうえで重要な事情となります。ただし、90％への増額が当然に認められるわけではなく、近隣相場、経済事情、契約締結時の事情等を踏まえて相当賃料が判断されます。
「2年ごとに改定する」との条項があっても、それだけで「2年間は増額請求できない」という不増額特約になるとは限りません。条項の具体的な文言や契約全体の内容を確認する必要があります。
増額請求は相手方への意思表示によって行います。後日の立証のため、増額後の具体的金額と増額時期を明記した配達証明付き内容証明郵便で通知するのが適切です。増額請求は原則として将来に向かって効力を生じるため、早期の通知には実益があります。
相手方が増額に応じない場合には、賃料増額調停を申し立て、必要に応じて訴訟で相当賃料を確定させることになります。まずは契約書、転貸賃料の変更資料、周辺賃料相場等を確認したうえで増額請求を行うことをお勧めします。