不動産定期借家特約について
私は貸主で、テナントに定期借家５年で、来年から貸し出す予定で、不動産屋さんに契約書を作成してもらってました。相手方が、営業主体の変更を、貸主の承諾があれば認める特約を入れて欲しいと急に言ってきました。
断ろうとおもいましたが、断るだけでは駄目なのか不安になり調べるとチェンジオブコントロールや用途変更禁止など、難しい内容が出てきました。不動産屋は、私側の不動産屋ですが、法律に詳しくないようです。
どのようにお答えすべきか教えていただきたいです。どうぞよろしくお願いします。
今回のような場合、貸主として「営業主体の変更を認める特約は入れたくない」とお考えであれば、その条件をお断りすること自体に問題はありません。まだ契約締結前ですので、相手方から新たに提示された契約条件を必ず受け入れなければならないものではありません。
まず確認しておいた方がよいのは、相手方がいう「営業主体の変更」が具体的に何を想定しているのかという点です。
例えば、現在の借主から全く別の会社へ店舗を引き継ぐ「事業譲渡」や、第三者に店舗を使用させる場合であれば、賃借権の譲渡・転貸の問題になります。これについては、法律上も原則として貸主の承諾が必要です。これに対して、借主となる法人自体は変わらず、代表者や株主だけが変更される場合には、必ずしも賃借権の譲渡・転貸になるわけではありません。
したがって、まずは不動産会社を通じて、相手方に「営業主体変更とは具体的にどのようなケースを想定しているのか」を確認した上で、必要以上に広い特約は設けないという対応でよいでしょう。
ありがとうございます。
特約なしより、チェンジオブコントロールの方が良いとインターネットに載ってましたが、それは必要ないでしょうか。
恐れ入りますがどうぞよろしくお願いします。
賃借人が法人の場合、株主や代表者が変更されても法人格自体は同一であるため、直ちに賃借権の無断譲渡に当たるとは限りません。そのため、一定の支配権変更を規制する条項を設けることが検討される場合はあります。
もっとも、今回どのような条項を入れるべきか、また、どのような内容にすべきかについては、現在の賃貸借契約の内容、相手方が求めている「営業主体の変更」の具体的内容、契約締結の経緯などによって判断が異なります。
詳しく説明してくださり、ありがとうございます。
アドバイスの通り、どのような目的か聞きます。
事業譲渡や、第三者に店舗を使用させる場合は、特約を入れるので良いのか。ただ相手希望通りの文章の特約で良いのか。
代表者や株主だけが変更される場合は、特約なしで良いのか。
を伺いたいです。どうぞよろしくお願いします。
特約を入れるか、入れないほうがいいかなどについては、いただいた事情のみでは判断できかねるので、目的等を聴取されたうえで、弁護士等に相談されてください。