共同所有地の無断転貸、契約解除は可能か？
私とＡが共同所有している土地をＢ社に貸しています。
Ｂ社が私に無断で土地の一部をＣ社に駐車場として転貸、収益を得ているようです。
Ａはそのことを知っていて許可したそうです。
土地の持ち分は私のほうが多いのに、Ａが勝手に転貸を許可していること、Ｂ社が転貸していることが許せません。
Ｂ社とは賃貸借契約を結んでおり、転貸は貸主の承諾が必要、これに伴う契約解除の条項もあります。
実際に賃貸借契約を解除することはできるのでしょうか。
共同所有でＡが許可をしていると難しいのでしょうか。
土地の持分の過半数を有しているのであれば、共有者Aが反対していても、賃貸借契約を解除する旨の意思決定をすることは原則として可能です。
また、Aが単独では過半数の持分を有していない場合、AだけがB社による第三者への転貸を許可したとしても、当然に共有者全体として有効な転貸承諾があったことにはなりません。そのため、B社からC社への転貸は、無断転貸に当たる可能性があります。
もっとも、無断転貸があれば必ず解除できるわけではありません。判例上、無断転貸が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない事情がある場合には、解除が認められないことがあります。
本件では、Aが転貸を許可していたことはB社に有利な事情となり得ます。B社が土地の共有関係や相談者の反対を知っていたか、転貸の範囲・期間、C社による土地の利用方法、転貸によってB社が得ている利益、相談者が転貸を知った後にどのような対応をしたかなどを総合して判断する必要があります。
また、B社が権限なく第三者に土地を使用させ、その対価として転貸料等の利益を得ている場合には、その利益について不当利得返還請求や損害賠償請求が問題となる可能性があります。ただし、B社はもともと土地の賃借人として一定の使用収益権を有しているため、B社が受け取った転貸料全額又はその持分割合相当額が当然に不当利得になるわけではありません。賃貸借契約の内容、転貸された範囲、B社が得た利益、相談者に生じた損失等を確認して具体的に検討する必要があります。
したがって、まずは契約書、登記事項証明書、AがB社に与えた許可の内容、B社とC社との契約内容、転貸料等を確認した上で、①無断転貸を理由とする解除・明渡請求、②転貸の停止、③不当利得返還請求又は損害賠償請求を検討することになります。