不動産契約解約交渉中の法的措置を取られる可能性について
不動産契約の解約交渉中に、相手方から法的措置を取られる可能性について相談したいです。
買主は個人、売主・仲介業者はいずれも宅建業者です。
中古マンション（約4,180万円）を契約しました。
契約場所は私の自宅でしたが、私から自宅で契約したいと積極的に指定したという認識はありません。契約時には、クーリングオフに関する書面の説明・交付を受けた記憶もありません。
私は契約後、クーリングオフによる解除を内容証明で通知しました。現在もその権利を放棄していません。
後日、仲介業者からメールでクーリングオフ確認書のPDFが送られ、自宅での契約を理由にクーリングオフできないと主張されています
一方、仲介業者からは合意解約の提案があり、売主への手付金100万円は返還する一方、仲介業者への預かり金200万円から100万円を「これまでの対応や契約等にかかった費用」として差し引き、残り100万円を返還するという内容です。私はこの控除には同意していません。
また、仲介業者との専属専任媒介契約書について、約定報酬額の欄が空欄になっています。この点については弁護士にも相談しており、問題となり得るとの説明を受けています。
現在、相手方とはメールで交渉中です。私はクーリングオフを主張しつつ、提示された合意解約にも同意していません。
また、契約時の書類の提供と、預かり金から差し引く100万円の内訳・根拠について、メールで確認を依頼しています。
質問
このような状況で、今後、売主または仲介業者から、
違約金・損害賠償
仲介手数料・報酬
その他の金銭請求
などを受けたり、裁判等の法的手続きを取られたりする可能性はどの程度あるでしょうか。
また、相手方が実際に法的手続きを取る場合、どのような根拠で請求してくる可能性があるのか、現時点でこちらが特に注意しておくべき点があれば教えてください。
相手方が現在の主張を維持する場合、違約金や仲介手数料等を請求してくる可能性や、預かり金等の返還を拒否し、最終的にこちらから返還請求の法的手続を検討する必要が生じる可能性はあります。
もっとも、実際に請求が認められるかは別問題です。
宅建業者が売主となる取引では、宅建業法37条の2により、一定の場合にクーリングオフが認められます。適法なクーリングオフが成立していれば、売主はこれに伴う損害賠償や違約金を請求できず、受領済みの金銭についても返還義務を負います。
一方で、本件では「自宅で契約した経緯」が重要です。買主側から自宅を契約場所として申し出た場合などにはクーリングオフが制限されるため、契約書、申込書、メール・LINE等を確認して、契約場所がどのように決まったのかを精査する必要があります。
また、仲介手数料についても、媒介契約書の報酬欄が空欄とのことですので、100万円を請求できる法的根拠や合意内容について確認する必要があります。ただし、空欄だから直ちに媒介契約全体が無効になるとまでは断定できません。
現時点では、100万円を差し引くという合意解約案に安易に同意せず、契約関係書類やメール等を保存したうえで、クーリングオフの成否と各金銭の法的性質を整理して対応するのがよいでしょう。
ありがとうございます。
現在、相手方からの返信を待っている段階ですが、この時点で保証協会へ相談・苦情解決の申出を進めても問題ないでしょうか。