騒音問題＋家賃支払い停止の法的リスクについてご相談
マンションの上階からの騒音問題について相談したく、ご連絡しました。
現在、マンションの下階に私が居住しており、上階にはマンションのオーナーが居住しています。
約2か月前から現在まで、主に早朝・深夜の時間帯に、上階から子どもが走り回るような音や、通常の生活音の範囲を超えていると感じる大きな物音が継続的に発生しています。
特に早朝・深夜の騒音により睡眠に支障が生じており、日常生活にも影響が出ています。
これまで、管理会社には騒音について電話やメールで複数回相談しています。
管理会社からは、上階がマンションのオーナーの居宅であることも踏まえ、オーナーに対して騒音について注意喚起をしていただきました。
また、管理会社から「騒音の録音・録画データがあれば、オーナーに対してより具体的な確認ができる」と説明を受けたため、実際に録音・録画した音声・動画データも管理会社へ提出済みです。
しかし、これまで管理会社を通じて対応をお願いしているにもかかわらず、現在も早朝・深夜の騒音が発生しており、改善が見られていません。
今後も改善が見込めない場合には、管理会社およびオーナーに対して内容証明郵便を送付し、騒音の改善を正式に求めたいと考えています。
また、騒音によって居住環境に重大な支障が生じていることを理由として、内容証明に以下のような記載をする予定です。
・入居時に支払った初期費用の返還請求
・入居時から現在までの家賃について、騒音による居住環境への支障を理由として家賃の返還請求
・今後、騒音が改善されるまで家賃の支払いを停止する
なお、現時点では居住を継続する予定ですが、来月以降の家賃については、騒音が改善されない場合に支払いを停止することも検討しています。
【ご質問】
このような状況において、
特に家賃の支払いを停止するリスクについてご教示いただけますと幸いです。
※家賃を支払わずに居住を継続した場合、オーナーや保証会社から未払い家賃の請求、契約解除、明渡請求等の法的措置を受けるリスクがあるか。
※家賃を停止するのではなく、減額した金額を支払う、または供託するなど、より適切な法的対応があるかなど。
結論から申し上げますと、居住を継続しながら家賃の全額支払いを一方的に停止することは、お勧めできません。賃貸人には賃借人に対して「平穏に使用収益させる義務（障害除去義務）」がありますが、一方で賃借人には「賃料を支払う義務」があります。 裁判実務上、建物が「居住の用に全く耐えない（生活が不可能である）」と言えるほどの極端な状態でない限り、一部に生活上の支障があっても賃料全額の支払拒絶は認められません。例えば「受忍限度を超える騒音により居住効用が2割阻害されている」として、家賃の8割相当額のみを振り込む方法も考えられますが、賃貸人側が「不十分な支払い（一部滞納）」とみなして督促してくるリスクは残ります。