賃貸法定更新成立しますか？

Question

初めまして。宜しくお願い致します。

賃貸契約の更新について、ご相談です。
昨年末に一度目の更新がありました。
更新する意思をお伝えして、家の保険料は支払いました。
家賃の値下げ交渉をお願いしておりましたが、「入居時に既に安くしていたので下げられないと家主様から言われました」との事でした。
入居から２年経過している事や入居後から家のあちこちに不具合があり騒がしい２年だった事もあり、少しでも良いので下げていただけないか、何年後なら値下げする予定か等質問をしました。
そこから、質問について一切回答がなく質問自体ないような対応が続きました。
その間、管理会社から更新料の支払い催促もなく こちらは何度かFAXで質問をしていました。
先日突然手紙が届き、「更新料未払いで手続きをしていないので、顧問弁護士による法的処置に移る」というものでした。
当日中に、「家賃交渉について質問をしている最中であり、無視され続けています。こちらは、交渉中であると認識しております。」と返事をしました。

数日経過して、手紙が届きました。
「7月31日までに更新料の支払い、手続きをしない場合 顧問弁護士による法的処置に移る」との事。
期限は、手紙が届いた翌日でした。
お返事作成の時間がなく、こちらからは「◯月◯日に書かれたお手紙が、◯月◯日に届いたので読みました。」とFAXしました。

本日手紙が届き、「前回の期限は◯◯様にとって無理がある日程でした。失礼致しました。8月27日迄に更新手続きと支払をしないと顧問弁護士による法的処置に移る」との事でした。

新しい契約書は、ありません。
古い契約書には、頭書「更新事務手数料として、新家賃の１ヶ月分＋消費税を支払うこと。借家人賠償保険に加入のこと(２年間)」
「借主は、契約を更新する場合には、更新事務手数料として、新家賃の１ヶ月分＋消費税を支払うものとします。」
契約書や関連の書面が全部で４冊あり、上記の記載があります。
法定更新は成立しないでしょうか。
また法定更新が成立する場合、管理会社にどのような返事を送れば良いでしょうか。
普通郵便で回答する予定です。
宜しくお願い致します。

鈴木 崇裕 弁護士 · Accepted Answer

普通借家契約であることを前提として回答いたします（定期借家契約ではないことを確認してください。）。

契約書に自動更新条項（契約期間満了の●●か月前までに申入れが無い場合には，本契約は同一期間，同一条件で更新される）があって，その条件を満たしている場合には，自動更新されます。
※自動更新とは，契約に従った更新なので，法定更新ではありません。
自動更新条項が無い，または自動更新条項があるが条件を満たしていない場合には，法定更新されていると考えてよろしいと思います。

法定更新の際に更新料の支払義務があるかどうかですが，ご質問に記載された文言からは，更新契約を締結した場合に限って更新事務手数料が生じるように読めますので，法定更新の際には更新料の支払義務は無いと考えてよさそうです。
ただし，この点については，契約書全体を確認しないと正確な回答はできませんのでご注意ください。

法定更新の主張をするためには，
「契約の継続を望んでおりますので，法定更新ということで結構です。」
というような趣旨の書面を送っておけばよろしいと思います。
普通郵便でも問題ありませんが，できるならば配達証明付き内容証明郵便にしておいたほうが，送った・送らないという争いにならずに安心です。

賃料についてですが，法律上，賃料減額請求権というものがありますので，
現在の賃料が相場と比較して大幅に高いような場合には，協議が整わなくても一方的に減額できる場合があります。
ただし，減額できるかどうかの判断は難しく，最終的には不動産鑑定士の意見を聞く必要がありますし，
結着をつけるためには調停と訴訟を経なければならずコストが掛かるので，
賃料減額請求権を行使するかどうかは，弁護士と相談して決めたほうが良いと思います。