サブリース物件だとは知らされずマンション購入
2年前に法人で、投資用区分マンションを購入しました。
知り合いAが紹介した宅建業者から買いました。
Aはブローカー的な仕事をしています。私が購入した際、宅建業と価格交渉や宅建業からの書類を間に入って私に送ったり、物件の外観案内、収支シュミレーション作り、など契約に至るための業務を行ってました。重説を宅建士が説明しないといけないと私は知らなくて、面倒だからもういいよ、とAに伝えたらじゃあ自分が大切な箇所ラインで送るからそこ読んで。とか、一緒に読み合わせしようかとか言って、結局私は重説の説明は宅建士から受けてません。でもサインはしました。Aとのやりとり記録はあります。
Aと私は業務委託契約を交わし、私はAに3%＋6万円を契約後に支払いました。
契約書の内容は、依頼者（私）にかわり、契約のための業務を代行するみたいな内容です。
Aは宅建業免許ありません。
業務委託契約書を交わし、宅建業法をすり抜けているように思います。
そして、契約後所有権移転したあとに問題が発覚しました。当物件は、サブリース物件でした。
重説にも記載はありません。重説に添付書類として
賃貸借契約書と記載があり、これをもらってないと宅建業者に何十回と伝えてももらえず、そこからおかしいということに気がつき、サブリース物件だとわかりました。そもそもサブリースだから賃貸借契約書があるはずがありません。
私はサブリース物件だとわかっていたら、買いませんでした。
サブリース会社をつきとめて、電話したら、
この物件はサブリースになってました。
サブリースだとは知らずに購入して、
サブリースならうることも困難で、先行き不安です。騙されたことも許せません。
ブローカーAは、サブリースだとは知らなかったようです。
しかし、私はAにも報酬をはらってます。
宅建業者からチラシをもらい、私に不動産を紹介してきて、Aは契約が成立するために動いた。
でも、業務委託契約があるから、宅建業法にはかからない、なんのダメージもない。
お聞きしたいのは、この売買契約は、
無効にできますか？
また、ブローカーAも許せません。宅建業法違反で処罰されてほしい、報酬を返却してもらう、
私に何ができますか？
ちなみに、物件は2つ購入しました。
れいな さん
まずは不動産の売買契約の有効性を検討する必要があります。
サブリース物件という重要部分について売主から説明を受けておらず、あなたの代理人的な立場で動いていたブローカーＡ氏も知らなかったということであれば、「錯誤」を理由に契約を取り消すことができる可能性があります。
但し、売主は、「貴殿の代理人的立場のブローカーＡ氏に説明した」「貴殿の重過失」などを主張して、契約は有効であると主張する可能性があります。
なお、この取引に宅建業者の仲介は入っているのですか？最近の不動産取引では「エージェント契約」といって、免許のある宅建業者から不動産の仲介の営業だけを請負ったエージェントが客付けを行い、最終的な契約締結では免許のある宅建業者が契約を媒介するケースがあるようです。ですので、売買契約書を詳しく見て、誰に何を主張して、何を請求するかを検討する必要があります。
不動産売買の媒介は宅建業者しか出来ませんので、ブローカーＡが貴殿の代理人として動いたのであれば、宅建業法違反となる可能性はあります。
まずはお近くの弁護士にご相談下さい。
浜田宏先生 ご丁寧にご回答ありがとうございます。
売主の宅建業者と直接の契約です。レインズに出てない物件で媒介の業者はいません。
一つの物件は三為契約で、前所有者→私（法人）です。本来であれば、前所有者→宅建業者→私 という所有権の移転の流れかと思いますが、登記費用などをおさえるために、三為契約ですると言われました。
そもそも、当該物件がサブリース物件であれば、重説に記載がないといけません。
そのための重説だと思いますが、一切記載もありません。説明も受けていません。
仮に宅建業者（売主）がブローカーAに言っていたと主張したとして、Aは聞いてないとなった場合でも、重説には記載が必要かと思います。そして、重説の中の添付書類に賃貸借契約書にチェックマークがついています。でも、賃貸借契約書は2年経とうとしてるのに、もらえてません。そもそも、サブリース物件なら賃貸借契約書はないはずです。 私は、どこの誰が住んでいるかも知らず、しかもサブリース物件であり、どんなサブリース契約を結んでいるのかもしりません。
現在この宅建業者に何度メールしても、電話しても連絡がとれなくなっております。
ただ、先日知り合いが事務所の前を通ったら、超高級車が止まっていたと言ってました。
新しく車買っているようです。
弊社が融資を受けた銀行とも取引があるようですし、逃げることはないかと思います。
この話はもし裁判とかになれば、 宅建業者もブローカーAもどちらも裁判に呼ばれる
ということになりますか。 現在ブローカーAとは連絡取れますが、自分も知らなかった、自分も巻き込まれたみたいなスタンスです。普通のまともな人間なら、報酬をもらっといて、買主がこのような事態になっているなら、最善の協力をしたり、報酬は返すからという一言があってもいいと思います。 このブローカーAは他にも同じ宅建業者に紹介したお客さんの物件がサブリース契約されていたということで、同じことになっています。業務委託契約書をつくって、宅建業法をうまくすりぬけていると思います。グレー、ブラックに近いと思います。どちらにも責任とってもらいたいです。
色々大変な状況になりそうで不安です。
宅建業者が売主で、買主が非宅建業者の場合、宅建業法が適用されます。したがって、重要事項説明書に不備があれば、宅建業法違反になり得ます。
既に紛争になっていると認められるので、早めにお近く弁護士にご相談下さい。
ありがとうございました。