賃貸契約の短期契約違約金について
現在、管理会社の対応不備による騒音被害と、それに伴う退去時の違約金についてトラブルを抱えており、専門的な見地からアドバイスをいただきたくご連絡いたしました。
【相談の概要】
管理会社が騒音被害の対応を放置し、かつ「当人同士で解決せよ」と危険な対応を求めてきたため、生活が困難になり退去を検討していますが、高額な違約金を請求されています。
【経過と事実関係】
1. 騒音被害の発生： 入居当初より、深夜・早朝の激しい足音や衝撃音、話し声に悩まされています。
2. 管理会社への相談： 3月12日に指定の問い合わせフォームより詳細を送信しましたが、本日まで一切対応がありません。
3. 警察の介入： 騒音が深刻化したため、警察を呼ぶ検討をしております。
4. 契約会社の回答： 連絡したところ「メールは確認できない」「規約で当人同士の解決を定めている」との回答がありました。
5. 違約金の発生： 1年以内の解約につき「家賃2ヶ月分」の違約金が設定されています。
【相談したい点】
1. 管理会社が相談を放置し、警察沙汰になるまで安全配慮義務を怠った場合でも、入居者側が契約書通りの違約金（2ヶ月分）を全額負担しなければならないのでしょうか。
2. 「当人同士で解決せよ」という規約は、管理会社の管理責任（使用収益させる義務）を免除するものとして妥当なのでしょうか。
3. 違約金の免除、あるいは減額を交渉するための法的な根拠や、今後の対抗策があれば教えてください。
お忙しいところ恐縮ですが、ご回答のほどよろしくお願い申し上げます。
どちらかと言うと相手の住人に請求すべき事例かと思います。
賃貸人は適切に住まわせる義務は一応はありますが、本件騒音防止義務まであるか難しいところがありますし、仮に騒音防止義務があり騒音で損害賠償できる証拠があるなら、騒音を出している相手を訴えるほうがはるかに容易と思います。
録音、騒音計の調査などを集めて、弁護士への相談という流れでしょう。