不動産売買契約に関するトラブルについてご相談させてください。

Question

【概要】
不動産会社を通じて物件購入の売買契約を締結いたしましたが、住宅ローン条件について契約前の説明と金融機関の審査結果に相違が生じており、手付金の返還可能性を含め、ご意見をお伺いしたく存じます。

【契約内容】
•物件価格：約5,780万円
•諸費用：約978万円（うち「その他諸費用」として資金計画書に約500万円の記載あり）
•借入予定額：6,750万円（住宅ローン、40年、金利記載あり）
•手付金：50万円支払い済み
•ローン特約あり（金融機関4行／内1行は既存フリーローン300万円借入先）

【当初の認識】
契約前に、不動産会社より「既存借入（カードローン・フリーローン等 約500万円）を含め、住宅ローン6,750万円で一本化可能」との説明を受け、その前提で資金計画を立てておりました。

【現在の状況】
金融機関の審査結果は以下の通りです。
•3行：否決
•1行（以下A行）：条件付き承認

A行から提示された条件は以下です。
•物件部分：約6,250万円のみ住宅ローン承認
•既存カーローン230万円 → A行カーローンにて借換
•既存カードローン200万円 → A行フリーローンで借換
•A行既存借入300万円 → 現状維持、条件変更なし

その結果、住宅ローンとして承認された総額は物件分6,250万円＋借換分430万円＝合計6,680万円であり、契約上の借入予定額6,750万円には達しておりません。
また、現状維持の既存借入300万円（❸分）を含めても、当初説明された「既存借入を含めた住宅ローン一本化」とは異なる結果となっています。

【確認したい事項】
1.ローン特約における「減額承認」に該当するか
2.「6,750万円は住宅ローンとして同一条件での融資」が前提と解釈できるか
3.資金計画書に記載された「その他諸費用約500万円」が既存借入整理を含む前提と評価できるか
4.上記を踏まえ、白紙解除および手付金返還請求が可能か

【不動産会社側の主張との整合性】
•不動産会社は「合計6,750万円の承認を得た」としてローン特約の適用を否定しております。
•しかし内訳を精査すると6,680万円しか承認されておらず、❸分は現状維持のままです。そのため、額面だけで「契約前提条件を満たした」とする主張は、契約前の説明との整合性に欠けると私自身考えております。
•当初説明に基づく資金計画と金融機関承認結果との不一致は、手付金解除・返還請求の根拠として一定の合理性があるものと認識しております。

【ご相談事項】
•本件はローン特約に基づく白紙解除が認められる可能性があるか
•手付金返還請求の見込み、及び実務上の交渉上の落とし所
•不動産会社の説明義務違反の成否
•今後、交渉または法的手段を取る場合の進め方

【補足】
•契約前に「既存借入を含め住宅ローンで一本化可能」との説明を受けております（録音なし）
•資金計画表および契約書一式は提出可能です。

土屋 峻 弁護士 · Accepted Answer

ローン特約の「減額承認」や白紙解除という表現が見られることから、売買契約書のローン特約にそのような文言あるいは「白紙撤回とする。」といった文言があると思料いたしますが、契約書を直接見ないと何ともいえないと思います。
また、今回の問題について、具体的な金額を伴って詳細に契約内容を示されていますが、この公の掲示板、すなわち相手方も閲覧している可能性がある場において（示されている金額の単位が細かいので相手方が閲覧していれば個人特定可能なレベルだと思われます。）、なかなか突っ込んだ情報提供は難しいと考えます。
さらに、手付解除を理由とした手付金返還請求権の金額は50万円と物件価格に比して高額ではないものの、係争状態が継続した場合に予想される相手方からの売買契約の債務不履行に基づく損害賠償請求は高額になることが見込まれます。
以上の理由から、この件は、実際に法律事務所にご相談されるべきだと思います。

この場でお伝えできることとすれば、解除の意思表示は、内容証明及び配達証明でなされるべきことでしょう。