【会社売却に伴う賃貸物件について】
【相談の背景】
飲食店を経営しており、賃貸の物件を借りています。
①会社の売却を検討しております。
弊社は合同会社です。株式会社のオーナー様と物件が引き継ぎできることが確定次第、取引き完了となる予定です。
②物件の更新があり、更新するかどうか26年1月末までに回答がほしいと管理会社より12月に言われておりました。（管理会社の対応が遅くまだ回答できておりません。）
┗今回の更新は新しいオーナー様の審査が通るか通らないかで、回答が変わると管理会社へお伝え。
③賃貸借契約書には下記の下記の記載があります。
■第12 条(禁止事項)
下記の各号に定める行為をしてはならない。ただし、あらかじめ文書による甲の承諾を得た場合にはこの限りでない。
(1)賃借権の全部もしくは一部を第三者に譲渡(担保の提供、経営の委任、営業譲渡、又は合併による場合も含む)すること。
■第13条（通知義務）
乙は、次の各号の 一に該当するときは、変更日から起算して7日以内に文書で甲に通知するものとする。
は代表者に変更があったとき。
(1) 入居者、使用者またはレンライ保証人の氏名、商号、住所、本店所在地、電話番号、賃室管理責任者あるいは代表者に変更があった時。
(2)乙の資本構成に重大な変更があった時。
④管理会社より、合同会社で一度解約。新しいオーナー名義で新規契約が必要と言われました。
【質問1】
第13条に変更日後7日以内の通知と記載がありますが、今回一度解約する必要があるのでしょうか。
【質問2】
管理会社の対応がかなり悪いです。一つ連絡すると回答までに2週間はかかり、話が進みません。管理会社が要因で今回の会社売却の話がなくなった際に、訴えなどできますでしょうか。
【質問3】
管理会社から、「若いから。」と差別的な発言もありそれに対して態度がひどいこと指摘するとそれも審査していると脅しのようなことを言われます。また担当者の変更はできない。メールの返信は一切できないとのことですが、業務改善依頼のような相談機関があれば教えていただきたいです。
【質問1への回答】
賃貸人の承諾が得られれば、賃借権の第三者（新オーナー）への譲渡が可能ですが、賃貸人が承諾しなければ、賃貸人と新オーナーとの間で新規契約をする運びとなります。
【質問2への回答】
回答に時間がかかる理由にもよりますが、管理会社の対応が明らかに遅い場合は、損害賠償請求が認められる余地はあります。
【質問3への回答】
管理会社が宅建業者であることを前提として、例えば、東京都宅建協会に苦情を申し入れることが考えられます。
別の弁護士さんへ相談した際は、「賃貸借契約第12条は賃借人が第三者に賃借権を移転する行為を想定しており、構成員の変更そのものを直ちに禁止する趣旨とは解しにくいです。
一方で第13条では資本構成の重大な変更を通知事項として明記しており、本件は承諾ではなく通知で足りる構造になっています。」
と回答があったのですが、こちらが誤りだったということなのでしょうか。
限られた情報に基づいて回答しているので、別の弁護士の回答が直ちに誤りであると判断できません。
ただ、第三者への譲渡につき、「営業譲渡、又は合併による場合も含む」（第12条かっこ書き）との記載があるので、賃貸人甲の承諾を得た上で、手続を進めることが確実なのは確かです。