【困ってます】更新拒否について、賃貸オーナーです

Question

普通借家契約の賃貸オーナーです。
契約更新まで約1年あります。

入居者は直近6か月連続で家賃を期日までに支払っておらず、
毎月、保証会社による代位弁済で当方には家賃が入金されています。
入居者本人は、代位弁済分を1か月遅れで保証会社へ支払っています。

契約上、家賃はオーナーへ直接支払う義務があり、
未払いの場合に保証会社が代位弁済する仕組みです。

これまで、家賃遅延について
・書面（内容証明等）での正式な警告は行っておらず
・メールでの催促は複数回行っています。

現時点では保証会社から即時入金があるため、キャッシュフロー上の実害は生じていませんが、
毎月の遅延と代位弁済が常態化しています。

この状況を前提に、以下についてご意見を伺いたいです。

①更新拒否は現実的にできるのか？
②更新拒否する場合、更新時期になったら拒否します！と伝えればいいのか？

笹田 典宏 弁護士 · Accepted Answer

① 更新拒否の現実的な可否について 
更新拒否が現実的に可能か否かは、最終的に「正当事由」が認められるかどうかによります。
借地借家法第28条によれば、正当事由の有無は、以下の事情を総合的に考慮して判断されます。

建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
建物の賃貸借に関する従前の経過
建物の利用状況及び建物の現況
建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付（立退料）をする旨の申出をした場合におけるその申出

ご相談のケースにおける入居者の家賃滞納（保証会社による代位弁済の常態化）は、「建物の賃貸借に関する従前の経過」の一部として考慮される可能性があります。判例には、賃借人側の賃料不払いを、賃貸人の更新拒絶が有効であると判断する事情の一つとしたものがあります。

ただし、正当事由は、賃貸人と賃借人双方の利害得失を比較考量して総合的に判断されるものです。そのため、家賃滞納の事実のみで直ちに正当事由が認められるとは限りません。賃貸人自身がその建物を自ら使用する必要性の度合いや、立退料の提供の有無なども含めて、判断されることになります。

② 更新拒否の手続きについて 更新を拒否する場合には、単に更新時期にその旨を伝えるだけでは不十分です。法律で定められた手続きを踏む必要があります。

更新拒絶の通知
 賃貸人は、契約期間が満了する1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して更新をしない旨の通知（更新拒絶通知）をしなければなりません。
この期間内に通知をしなかった場合、原則として、契約は従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされます（法定更新）。ただし、更新後の契約期間は、定めのないものとなります。