資産整理の一環での複数の不動産売買が宅建業法の反復継続に該当するのか？

Question

本業はサラリーマンですが副業で個人事業主として不動産賃貸業を営んでいます。いわゆるサラリーマン大家です。

以下の事例で宅建業法に抵触しているかご教示ください。

①本年10月に10年以上所有したアパートを売却 
②本年10月に長期所有目的でアパートを購入 
③本年12月に追加で10年超所有したアパートの売買契約締結、来年1月に引渡を予定している物件有り。

上記全てを仲介会社を通して売買している場合に宅建業法の反復継続に該当する恐れはあるのでしょうか？

仲介会社曰く、ここで言う反復継続とは、値上がり益を期待して(例えば1年以内の)短期売買を繰り返している事を指すので、上記例は資産整理の一環であり事業性が高いとは言えず、宅建業法の反復継続には該当しないとの事でした。

とは言え、上述は売買を成立させたい仲介会社としての意見とも言えるので、該当する可能性があるのであれば、どうすれば回避できるのか、ご教示頂けないでしょうか。

匿名A 弁護士 · Accepted Answer

事業か否かについては、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の第2条第2号関係で挙げられている、以下の判断基準を総合して判断されます。
媒介を依頼する場合は、事業性が低いと判断する方向の事情ですが、その他の事情と総合的に考慮されます。したがって、他の事情が不明ですが、宅建業法の反復継続に該当するおそれがない、とは断定できないかと思います。

① 取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。（注）特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。
② 取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。（注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。
③ 取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。（注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。
④ 取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。
⑤ 取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。
また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。