家賃滞納による契約解除について。
Aさんは、2012年の6月に当時の所有者の不動産会社と賃貸契約締結後に入居しました。
所有者の不動産会社は、入居当時から雨漏りがするとの報告は受けていたみたいです。
その後、2018年9月にオーナーチェンジで、当方がそのマンションを所有後、
Aさんには家賃の滞納があったのですが、
少し強めの雨が降ると毎回雨漏りがするとの報告を受けました。
雨漏りの度合いは、シートを引き、洗面器バケツなどで受けてるとの事でした。
Aさんの家賃の滞納が２・３ヶ月分あったので請求したところ、
『滞納家賃の件ですが、雨漏りがあり困っているので、なんとかなりませんか。』
との申し出を受け、２ヵ月分の家賃の減額を提案し減額致しました。
その後、なんの異議申し立ても無かったので、
特に必要とは思わず、書面による合意書等は作成していせんでした。
その１年弱後になってしまいましたが、２度ほど雨漏りの補修をしましたが、
雨漏りは直らないとのAさんより報告を受け、
その半年後に業者に頼んで防水工事をしました。
今年になって、家賃の滞納が始まり、毎回滞納額の請求をしましたが、
何の音沙汰もなく、家賃滞納による警告書を発送したところ、
『雨漏りは入居時からの案件でその当時に遡って減額を要求します。』
との書面による通知が来ました。
雨漏りによる補償はオーナーチェンジ時に２ヶ月分家賃減額しているので、
オーナーチェンジ後の減額請求に関してはお受けしますとの返答し、
家賃滞納が３ヶ月分になっているので支払い期日を指定し、
入金無き場合は契約解除しますとの通知書を送りました。
先方よりは雨漏りの家賃減額による話が終わっていないので、
お支払いは出来ませんとの返答です。
それで、お伺いしたい事ですが、
１、雨漏りによる減額要求が当時に遡ってと言うのは正当でしょうか。
２、家賃は、￥55,000円+共益費￥13,000円ですが、減額として￥8,000は妥当な額なのでしょうか。
３、雨漏りに対する補償もオーナーチェンジ後も当方が責任取るべきものなのでしょうか。
４、雨漏りを理由に家賃の滞納は許可されるのでしょうか。
５、現在家賃３ヶ月分以上が滞納されているのですが、契約の解除は出来るのでしょうか。
６、契約解除後の強制退去は可能でしょうか。
内容は以上になります。
なにとぞよろしくお願い致します。
１、雨漏りによる減額要求が当時に遡ってと言うのは正当でしょうか。
→2020年4月1日から施行の改正民法では、使用収益できなかった部分の減額請求は可能ですが、
本件は、施行前の事案なので、減額請求は容易ではないです。
２、家賃は、￥55,000円+共益費￥13,000円ですが、減額として￥8,000は妥当な額なのでしょうか。
→上記のとおり、減額請求自体、容易ではないです。
３、雨漏りに対する補償もオーナーチェンジ後も当方が責任取るべきものなのでしょうか。
→一般的に、賃貸物件を正常に使用収益できるよう維持管理する義務を当方は負っていますので、責任は取るべきです。
４、雨漏りを理由に家賃の滞納は許可されるのでしょうか。
→関係ないので、認められません。
５、現在家賃３ヶ月分以上が滞納されているのですが、契約の解除は出来るのでしょうか。
→解除できる可能性は高いです。
６、契約解除後の強制退去は可能でしょうか。
→任意に出て行かない場合には、裁判提起→勝訴→強制執行の手続きが必要です。
色々とご回答頂きありがとうございました。
法律上で心配していた事がずいぶん理解出来ました。