宅建士にすまい給付金に関しての説明義務はあるか
すまい給付金についての相談です。 同じような相談をさせて頂きましたが、状況が変わったため投稿させて頂きます。
ハウスメーカーで建て、引渡しは終わっています。
打ち合わせの際、営業さんから、「源泉徴収票からすまい給付金で受け取れる額を調べたところ、申請に必要な額と同じくらい（どちらも約9万円）でトントンになります。」と言われたので、住宅瑕疵担保責任保険法人検査実施確認書という給付金申請に必要な手続きをしませんでした。
引渡し後、自分たちですまい給付金を計算してみたら、トントンどころではなく、35万近く受け取れることが分かりました。医療費控除の関係で、営業さんの試算より給付額が上がったようです。営業さんの言い分としては、医療費控除について申し出が無かったので…ということでした。
書類申請していないので給付金は受け取ることができません。宅建士はすまい給付金に関して、医療費控除の影響や所得割額について詳しく説明する義務は無いのでしょうか？
具体的な事実関係にもよりますが、一般的にはすまい給付金について医療費控除の影響や所得割額について詳しく説明する義務はないように思われます。たとえば、あなたが医療費控除については考慮しなくてよいか明示的に聞いたにもかかわらず、考慮しなくてよいと虚偽の説明をした場合であれば話は別ですが、基本的にご記載いただいた事情を拝見するかぎり、説明義務違反に基づく損害賠償請求は認められない可能性が高いかと存じます。
ありがとうございます！以下のリンクは少し関係があるように思えるのですが、本件は民法に違反しているとは言えないのでしょうか？
https://www.retpc.jp/archives/19570/
○民法第1条（基本原則）
① （略）
② 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
③ （略）
○同法第415条（債務不履行による損害賠償）
債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。
○同法第709条（不法行為による損害賠償）
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
○宅地建物取引業法第15条（宅地建物取引士の業務処理の原則）
宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
○同法第15条の3（知識及び能力の維持向上）
宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。
○同法第31条（宅地建物取引業者の業務処理の原則）
①宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。
「源泉徴収票によればトントンになります」と言っていたとのことですが、それ自体は間違いでなかったのであれば、債務不履行や不法行為を構成するような説明義務違反にはあたらないと判断される可能性が高いように思われますし、少なくとも話し合いでの解決は相当難しいのではないかと存じます。
もちろんあなたとしては「源泉徴収票によればトントンになります」と言うのであれば、源泉徴収票に記載されていない医療費控除等があれば損得勘定が変わってくる旨を教えてほしかったということでしょうから、話し合いで解決できなければ、その点について説明すべきであったと主張して債務不履行又は不法行為に基づく損害賠償請求訴訟を提起すること自体はおかしくないと思います。場合によってはあなたの請求が認められるケースもあるように思われますが、弁護士を立てると費用倒れになるかと存じますので、本人訴訟によらざるを得ないかと存じます。