入居日当日に「当物件は4か月後に閉鎖されるので出ていって」と口頭で言われました。
■事実詳細
・2021年2月6日付で、「入居申込書 兼 定期借家契約書」を結ぶ
・部屋タイプはドミトリーで、個室では無い
・貸主は、シェアハウスの管理会社。家主は別で存在する
・借主は、質問者本人
・契約期間 2021年02月20日〜2022年02月28日
・「解約に関して」の項に、下記の記載あり
"本物件は定期建物賃貸借契約に基づき運営を行っており、当契約書の終了日の到来(契約満了時、解約届必
要。なお申請後1ヶ月間の家賃は発生する)及び解約届による解約申出があった場合に本契約は終了します。"
■入居日当日に起こった事
14:00頃
借主 まだ鍵が無いので物件には入れないが、引っ越しの荷物を受け取るために玄関先で待機。たまたま入居者と顔を合わせ、挨拶する。彼女に「6月末に閉鎖されるのに、よく引っ越してきましたね」と言われ、初めて知る。
15:00頃
借主 管理会社に物件閉鎖の旨を事実かどうか聞く。
電話口の女性 「契約した後に決まったことでして、伝えられなかったこと申し訳ございません。」と話す。
17:00
借主 暗証番号などの説明を受けるために管理会社へ行く
担当の女性 「先ほどお電話もして頂いたと思うのですが、この物件は6月末に閉鎖されます。なお、2月中に当社管理の別な物件に転居を決めて頂いた場合は、個室部屋の契約に限り、1カ月間家賃を無料にします」
下記より、私の解釈を述べます。
・入居当日に知らせた事
→入居前に知っていたら6月末に閉鎖される物件には入りません。
・法律違反であるのにも関わらず補償内容が不十分であること
→一方的に「移動してください」というのと「2月末に個室を決めたら1か月間だけ無料」の管理会社にとって都合のよい条件で終わらせようとしていること。
⇒管理会社は借地借家法第26条により法律違反（１）
・物件の内外が著しく衛生状態が悪いこと
→共有部分の清掃義務は管理会社が負っている認識です。しかし部屋内は、ベッド下に前入居者のものと思われる大量の使用済みコンタクトレンズが散乱していて、窓サッシはカビだらけでした。※くしゃみや目がかゆい症状が出たため、自ら掃除しました。他にもあります。
また、外は1年以上放置されている落ち葉が溜まっていたため、それも他の居住人2人を巻き込んで、3人で5時間かけて掃除しました。ゴミ袋は45Lで10袋以上分になりました。落ち葉の中には傘・ペットボトル・缶のゴミも紛れていたため協力して分別しました。
・物的証拠として、これらを保有しています。
落ち葉が積もっていた所のビフォーアフターの写真
積まれた大量ゴミ袋の写真
⇒管理会社は定期清掃・特別清掃の義務を怠っており職務怠慢。健康被害を受けた（２）
・借主の私は、下記の条件により契約を決めたこと
駅から徒歩10分以内かつ職場まで電車で20分以内で行ける物件
山手線が近い
繁華街から離れた物件
高所得者が比較的多く、治安がよく、街の衛生状態がよい物件
今回の貸主の管理会社は、1年以内に物件を再入居する場合は初期費用無料の制度があるのでそれを利用し初期コストを抑えようと思った（私が去年の2月まで同管理会社の別な物件に住んでいたので、この条件に該当します）
⇒該当物件を多くの時間をかけて検討して契約した経緯があるのにも関わらず、一方的な通告により精神的苦痛と時間的損失を被った（３）
・（３）で同条件での引っ越しを行うと、新たにかかる費用として、
引っ越し代 100,000(今の物件に入るためにかかった費用、今回の転居でかかる費用)
初期費用 400,000(敷金、礼金、火災保険料、仲介手数料、前家賃1か月分、清掃費、鍵交換代金、安心サポート費)
今の物件に入るためにかかった時間コスト 210,000(引っ越し準備にかかるコスト1週間。1日のコスト30,000円で算出)
次の物件を探すためにかかる時間コスト 210,000(引っ越し準備にかかるコスト1週間。1日のコスト30,000円で算出)
合計920,000円（４）
以上の（１）～（４）より、下記の料金を請求しようと考えております。
現在の物件の1年分の家賃→490,800
（４）で算出した全てのコスト→920,000
迷惑料（借地借家法第26条により法律違反）→250,000(家賃6か月分相当)
合計：1,660,800
以上のような経緯ですと、この請求は妥当だと思っています。
法律の観点から見て、筋が通らない点や言及すべき点の見過ごしなどありましたら、ご教授して頂けますと幸いです。
それぞれの請求項目が妥当かどうかは具体的な事情によりますのでお答えが難しいところではありますが、何を目的に請求するか、6月末閉鎖の理由が何なのか等によって交渉の仕方は変わってくるように思われます。
たとえば、6月末閉鎖の決定を撤回させたいのであれば、先方が来年2月末まで閉鎖を先延ばしした方がよいと思うように合理的な範囲でできるだけ高めのボールを投げた方が良いでしょうし、今更2月末まで住めることになっても逆に困るということであれば、先方がぎりぎり飲める条件で落としどころを探れるようにあまり高めのボールは投げない方が良いように思われます。
なお、引越関係の損害賠償請求については、2回分の引越について損害額を計上しているかと存じますが、仮に訴訟になった場合、もともと転居しなければならない事情があったのであれば、1回分しか認められない可能性も十分あるように思われます。また、引越準備にかかるコストを1日3万円としている点もやや高すぎる印象を与える可能性もあるかと存じます。
充分な説明がないまま契約を締結させられたとのことで、ご心中お察しいたします。
大前提ですが、基本的に損害賠償は実費ベースで考えるのが通常です。そのため、健康被害とおっしゃられている部分につきましては、医師による診断書等がなければ難しいように思われます。また、精神的被害についても同様です。
契約書を分析できておらず具体的なことは申し上げられませんが、通常の場合、落としどころとしては、引越費用や立退料を負担いただくという形になろうかと思います。
感想めいたコメントとなりますが、説明が不十分であり、憤りを感じられるのは当然のことと思います。
もし詳細が気になるようでしたら、一度お近くの法律事務所にご相談されてもよろしいかと存じます。
ありがとうございました。
しっかり考えて行動します。