賃貸借契約の不履行状態を改善してもらいたい
現在、分譲マンションに賃貸で入居し6年目を迎えております。
当マンションは分譲の為、マンション自体の管理会社と賃貸での管理会社が異なる状況です。
今年9月に分譲側の管理会社より分譲マンションのオーナーチェンジを行うと連絡がありました。
個人オーナーから大手企業へ売却との事です。その際、当方は、家賃にて住居費(管理費等含んでいると思います）・駐車場(1台）・駐輪場(連番で4台)を毎月前月に支払っております。
家賃等の変更もなく、分譲側管理会社の変更も無いとの連絡をもらいましたが、オーナーチェンジに伴い、駐車場は再抽選で、現在とめている箇所が変わる可能性があるとの連絡があり、駐車場所は確保できるので安心下さいとの事。当方から、駐輪場はどうなりますか？と質問した際に、「駐輪場はそのまま変更なくお使い下さい」と連絡がありました。
10月に入り、通勤で使用している自転車に不法駐輪の張り紙があり、管理人に確認したところ、オーナーチェンジに伴い駐車場と駐輪場の更新が必要であり、当方側の管理会社の100％のミスで駐輪場が無いとの状況になってしまいました。(駐車場は抽選更新していたため駐車出来ております)
管理会社に元に戻すように話しましたが、既に新契約者いるため無理との事。空いている駐輪場も2台しかなく4台連番は無理となりました。当方は4台使用しているため2台を敷地外に借りなければならなくなりましたが、管理会社からの提案がとてつもない場所を提案。そこに行くまでにバス等を使用しないと徒歩では1時間以上かかる場所です。その為に、何度もメールで(証拠を残すため)やり取りをしましたが、終いには、駐輪場は無償貸与だから関係ないや、当方に出向いて詫びるつもりもないとのメールが届く始末です。
当初に私共に言っていた駐輪場自動継続との話も管理会社から書類で頂いております。メールでのやり取りもすべて残っております。
当方の管理会社は一部上場企業です。上司を伴って説明に来なさいと言っても伺うつもりはないと失礼極まりない返答を繰り返しており、当方の生活パターンも狂ってしまい、寝られない状況にもなってしまいました。当方は元に戻すか、出来ないなら敷地内駐輪場に相違しない場所の提供とそれに掛かる経費負担を望んでおります。弁護士の方に直接相談も検討中です。良い知恵をお貸し下さい。
駐輪場が確保できなかったことが，管理会社の１００％のミスである，という証拠をまず確保する必要があります。
管理会社の１００％のミスであるとは，具体的にはどういった事情なのでしょうか？管理会社が，駐輪場は自動継続になると表明していたのに，必要な手続を取らなかったといったことでしょうか？
その点の証拠が確保できるのであれば，管理会社は賃貸人の履行補助者ですから，賃貸人側に債務不履行があるとして，賃貸人に対して損害賠償を請求することが考えられます。（管理会社との間では契約関係がありませんので，管理会社に対する損害賠償請求は困難です）損害としては，２台を敷地外に借りなければならなくなったことで余計にかかったコストが考えられます。現実に代替の駐輪場を確保せよとの請求は難しく，金銭請求が可能であるにとどまります。
ご回答、ありがとうございます。
先ず、当方のマンションには、当方からすると2社の管理会社が存在する形になります。一つはマンション自体の管理会社（以後、Ａとします）と、賃貸借契約を結んでいる管理会社（以後、Ｂとします）があります。
今回、オーナーチェンジによる駐車場及び駐輪場の更新が発生した状況です。Ａ管理会社にＢが申込みを忘れた形になります。当方は居住者ですが、Ａに対して、駐車場及び駐輪場等の申し込みは出来ず、オーナーの代行者であるＢが申込み等を行う執行者であります。今回のミスの元はＢになります。Ｂの100％のミスである証拠はあります。
駐輪場は自動継続とＢから連絡がありました。その後、Ｂの更新手続きミスにより失注してしまいました。ミスが発覚してから、Ｂに何故このような状況になったかの経緯書（担当者が報告者で社印が押してあるもの）をＰＤＦで頂いております。
その後、Ｂと幾度となくメールで交渉を行いました。Ｂからの一方的な提案は、代替え駐輪場を区のホームページから抜粋し、その駐輪場の金額を元に、賃料から差し引くとの提案がありました。その提案は、当方居住地からかなり離れており、徒歩で１時間圏内には存在せず、バスを利用しなければ行けない駐輪場でした。ですので、当方はバス利用に際しての金額等もＢに積算してもらった後、回答して頂きたい旨をメールしました。Ｂからの回答は、上記内容のものではなく、居住地マンションから2～300ｍの場所にある駐車場？を指定し、代替えでそこにとめることも可能との回答。その駐車場を借りる際の敷金と費用を契約している期間中、一括で支払うとの内容でした。
賃貸借契約はＲ3・６月までですが、普通借家契約ですので、当分の間、住む予定にしております。文面からは６月までは払うが、その後は管理会社を辞める雰囲気も感じております。（次回契約時はどうなるのか？の回答をもらえない状況です）
当然、現オーナーにはこのような状況になっているとの報告はしていないと思います。当分住む以上、どの程度まで金銭補償をしてもらえるのか？どの程度が妥当であるのかを教えて頂けませんか。
よろしくお願い致します。
この件が仮に裁判所にかかった場合，裁判所は，B管理会社の落ち度は認めつつ，ご相談者様の損害については，無期限では認めないと思います。契約期間である令和３年６月まで，あるいは通常２年契約でしょうから，２年間程度というのが一応の基準になる可能性が高いように思います。もちろん普通賃貸借契約ですので法定更新制度もあり，長期間継続する可能性はあるわけですが，裁判所は無期限では損害を認めてくれない傾向が強いです。
ですので，令和３年６月まで，居住地マンションから３００～３００ｍのところにある駐輪場の駐輪費用をご相談者様が借りる際の費用を支払うという提案であれば，一応合理的なものと評価される可能性があると思います。あるいは，B管理会社のミスで駐輪場が使用できなくなってから２年間程度の請求は，認められる可能性があるかもしれません。逆にいえば，それ以上の請求は，裁判所でも認められない可能性が高くなってきます。
既に回答しましたように，法的には，B管理会社ではなく賃貸人に，ご相談者様に対する賠償義務があるように思いますが，ご相談者様としては，B管理会社から直接補償をしてもらうことで構わないのであれば，それでも構わないと思います。B管理会社は当然賃貸人にも報告をすべきだと思いますが。
おそらく，弁護士に依頼して裁判をするには費用対効果があわない（費用倒れになる）規模の損害賠償請求だろうとも思いますので，ある程度のところで我慢して折り合いを付けることも必要だろうと思います。
秋山弁護士様
早々のご回答、誠にありがとうございます。
費用対効果があわない旨、承知致しました。当方としては、金銭の補償はさほど考えてなく、Ｂ管理会社の対応に憤慨しておりました。
先生からの「ある程度のところで我慢して折り合いを付ける」とのお言葉、確かに必要と感じました。
色々とありがとうございました。