雨漏りしているマンションは瑕疵による契約解除ができるのでしょうか？

Question

約2年前に購入したマンションについて相談させて頂きます。
このマンションは中古（1997年新築）をリノベーションして分譲したものです。
2018年7月、9月、2019年8月に共用部分の同じ場所で雨漏りが発生しており、先の3回にはその都度防水工事が行われてきましたが、2020年7月にも再発しており、現在は漏水箇所の特定と原因調査を行なっている最中です。なお、1回目の漏水の際には場所が近い2部屋の専有部からも漏水しております。私の部屋からは今のところ漏水はありません。
私が契約したのは2回目の漏水が発生した7日後でしたが、漏水の事実は私はもちろん、販売した営業担当者にも伝わっていませんでした。
もし契約当時に私が知っていたら、契約していないか、少なくとも契約を待って原因調査を要求していたと思います。
最近改めて重要事項説明書を読み返したところ、売主は対象不動産の隠れたる瑕疵について責任を負うことになっており、買主は売買契約を締結した目的が達せられないとき、引き渡し完了から2年以内（期限まであと1.5ヶ月）に限り売買契約を解除できるとありました。
ところが、売主は雨漏りが共用部分だけであることと、雨漏りの箇所が専有部までの動線に無いこと、2回目の漏水が1回目の漏水の溜水だと思ったことにより瑕疵では無いと主張しております。
終わりの見えない雨漏りのあるマンションに見切りをつけ、今回この物件を売却しようとしておりますが、売却をお願いしている不動産屋（元の売主のグループ会社）からはこの雨漏りについての告知は必要だと言われております。

1.共用部の雨漏りについて、瑕疵による契約解除は可能でしょうか。
2.契約解除できる場合、引っ越しや契約にかかった経費を含む慰謝料のようなものを売主に要求することはできるでしょうか。
3.私が売却する時に共用部分の雨漏りの告知をなくす事は問題ないでしょうか。

以上ご教授よろしくお願いいたします。

秋山 直人 弁護士 · Accepted Answer

「売主は雨漏りが共用部分だけであることと、雨漏りの箇所が専有部までの動線に無いこと、2回目の漏水が1回目の漏水の溜水だと思ったことにより瑕疵では無いと主張しております。」→雨漏りが，購入した専有部分にはなく，共用部分だけであると，契約の解除まで主張することは難しいように思います。専有部分に雨漏りがある場合でも，「売買契約を締結した目的が達せられない」という要件はハードルが高いところですので。

購入した専有部分に雨漏りがなく，ご相談者様に具体的な被害が生じていない場合には，引越費用等の損害賠償請求も難しいと思います。

「私が売却する時に共用部分の雨漏りの告知をなくす事は問題ないでしょうか。」
→上記回答と矛盾するように思われるかもしれませんが，売主の説明義務の観点からは，共有部分の雨漏りについても，認識しているのであれば告知することが望ましいと思います。告知しなかった場合，後で買主とトラブルになる可能性があります。

秋山 直人 弁護士 · Answer

「雨漏りが直らない事による資産価値の低下は被害にはならないでしょうか（相場に比べての売却価格の低下など）。」
→資産価値の低下を立証することは難しく，裁判でもなかなか認めてくれません。まして，専有部分に雨漏りがない場合はなおさらです。

「雨漏りを売主が直した場合、私が売却する時に、過去に雨漏りがあった事を告知する義務は無くなると考えてよろしいでしょうか。」
→雨漏りの程度にもよりますが，雨漏りの程度がさほどではなく，補修工事によって雨漏りが完全になくなれば，告知義務はないと思われます。

一方，重大な雨漏りだと，完全に補修できたか疑問であるということで，雨漏り歴についても告知義務があるとされる可能性はあります。