南風原町の住民・入居者・買主側の不動産問題に強い弁護士

貸主には契約更新料免除の相談は難しいですか？ →相談をすること自体は可能と思われますが、賃貸借契約書に更新料の定めがあると更新料は法的に支払い義務があるものですので、貸主としても免除する理由はないとは思います。

明日が第１回口頭弁論という時間がない状況なので、取り急ぎ、以下の記載をした上で、期日の開始時間よりも前に、裁判所及び原告にFAXしておきましょう（なお、FAXをしたら、裁判所にその旨を電話しておくのが確実かと思います）。 請求の趣旨に対する答弁として、 請求を棄却すると記載又はチェック 被告の主張等の欄に、以下を記載。 滞納分を全額支払い済み、今後は一切の滞納をいたしません。なので和解を希望する。

基本的に契約（署名押印）していない契約の債務を負担する必要はありません。なので、あなたが見知らぬ契約についてその責任を負わされる理由は法律上ありません。確かに契約（署名押印）した覚えがない場合でも、息子さんがご相談者の署名押印を代行することにご相談者が事前事後に同意・承諾した場合には、ご相談者の契約となり責任となる場合もありえますが、本件においてご相談者は息子さんがどこに住むかもわからなかったとのことなので、そのような署名代行の事前事後の同意や承諾は考えにくいので、今からでもその契約を認めない限り、ご相談者の責任負担はありません。基本的に弁護士からのメールやショートメッセージによる督促は特に気にする必要はありませんが、弁護士からの内容証明郵便や裁判所から書類が届いた時点で弁護士に面談相談するようにしていただければと思います。

あなたのご認識どおり、借地借家法第２６条１項により、建物の賃貸借について期間の定めがある場合には、「当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」とされています。 　 借地借家法第２６条１項の要件がみたされていない場合、期間満了後も賃貸借契約は継続することになります。ただし、更新後の賃貸借契約の内容は、締結されている賃貸借契約の記載内容によって異なって来ます。契約書の自動更新条項に基づく更新の場合には、更新後の賃貸借契約の期間は原則として契約書に記載された期間となります。自動更新条項がなく、更新時に新たな契約書を締結して合意更新を行っていた場合等には、法定更新となり、借地借家法第２６条１項ただし書のとおり、期間の定めなしとなります（「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」）。 　※どちらの更新となりそうかについては、賃貸借契約書を持参し、弁護士に直接確認してもらうのが望ましいでしょう。 　法定更新であった場合、更新後の賃貸借は期間の定めがないため、大家側は解約の申入れをすることが可能ですが、借地借家法第２８条により、その解約の申入れには正当の事由が認められる必要があります。 　この正当な事由の有無は、「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して」判断されます。 　基本的には、大家側の主張を鵜呑みにせず、借地借家法のルールに基づく対応をして行くことが考えられます。 　ただ、どの種類の更新となるかにより、更新後の法律関係が異なり、借地借家法の正当事由がみたされるか否か、立退料の妥当性など、ご自身での判断に悩むこともあるかと思われます。 　その場合には、契約書を持参の上、賃貸借問題に取り組んでいる弁護士に個別に問い合わせ、直接相談してみることもご検討下さい。

私たちからの「解約通知書」という体裁であっても、もう一つの「転居費用計算書」があるので、交渉の立退き料がちゃんと支払われるという認識でよろしいのでしょうか。 →ご相談内容のとおり、退去費用を支払う旨記載があるのでしたら、記載の費用が支払われるとは思われます。 もっとも、ご指摘のとおり、貸主側からの解約申し入れであれば、借主側から解約申し入れをする必要はありませんので、ご不安であれば貸主側に貸主側からの解約の体裁にできないか等を確認された方が良いでしょう。

弁護士に関係書類を見せて状況を整理してもらった方がいいでしょう。必要以上に恐れることはありません。介入してもらえば、職場への連絡等も避けられる可能性が高いです。

「2024年12月末に、建築会社から突然、建築工事を中断するメールが私をccに入った状態で設計会社に通知され」たとのことですが、このメールの内容は、建築会社が設計会社に対して建築費を支払うように求める内容ではなかったですか？ また、「確認書に署名して欲しいとまで言われ」たとありますが、これは建築会社が貴方に対して言ったとのことでよろしいでしょうか？ いずれにしても、本件請負契約書に加えて、上記のメール及び確認書を持参のうえお近くの弁護士にご相談に行かれることをお勧めします。 以上です。よろしくお願いします。

借上社宅の場合、あくまで賃借人は会社であり、当該賃借人と福利厚生等の一貫として入居している社員の関係は、労働契約や就業規則等、その他入居にあたり取り決めた約定等に基本的に従うことになると思われます。 そのため、賃借人たる会社が仮に原状回付費用を負担していたとしても、当然に社員に請求できるとはなりません。 また、仮に請求できるとしても、当該原状回復費用の請求が原状回復義務ガイドラインに従った相当なものであるか別途検討が必要になるものと思われます。ガイドライン以上に賃借人たる会社が費用負担した場合、それを当然に入居者たる社員に請求できるとすると不合理と思われます。 そのため、 ①どのような理屈に基づき請求するのか、 ②原状回復の内容の相当性 の２つの検討が必要になると思われます。

離婚に際して「自宅内の動産類を元妻が撤去する義務を負う」こと，及び「元妻が任意に撤去しない場合はあなたが強制的に処分しても許される」こと，そして「あなたが撤去に要する費用を負担したときは元妻へ請求出来る」という各合意が明確になされていなければ，元妻が本格的に争ってきた場合に希望どおりの結論を導けない可能性があります。 もし上記のような明確な合意を証明できる証拠がない場合は，例えば，離婚後の紛争調整調停を申し立てて動産撤去についての話し合いをする（調停手続中に動産撤去を実現させるか，あるいは上記の合意を条項化する），あるいは建物明渡請求訴訟を提起して最終的に強制執行で動産類を撤去するといった手続を検討することになると思われます。法律相談の回答としてあくまで法的リスクを回避するという観点からは，このような迂遠かつ慎重な方法を提案せざるを得ないところです。

違約金特約の効力が問題となりますが、裁判例を検討すると、特約の効力が肯定されるケースが多いようです。 他方で、一部について効力が否定されるケースもあります。 東京地裁判決平成25年7月19日は、医療事業者への建物賃貸管理を行っていた原告が、被告Ｙ１を代理人とする被告医療法人との間で定期建物賃貸借契約を締結し、被告Ｙ１との間で同契約上の債務の連帯保証契約を締結したが、被告らの保証金不払により当該賃貸借契約を解除したと主張して、被告医療法人に対しては債務不履行に基づき、被告Ｙ１に対しては連帯保証契約又は無権代理人の責任に基づき、約定違約金等の支払を求めた事案において、表見代理の成立により被告医療法人に本件賃貸借契約の効果が帰属し、原告と被告Ｙ１の連帯保証契約も有効に成立するとした上で、本件違約金条項は暴利行為として全部無効と解することはできないが、３０ヶ月分の賃料相当額を超える違約金の請求は明らかに過大であり、当該部分は本件違約金条項の無効又は信義則違反に該当すると判断し、請求を一部認容しています。 今回賃借した戸建てと同程度の規模を有する店舗・事務所等の賃貸借において、賃貸人が建物賃貸借契約を解除した後に新たに賃料を得るまでに要する期間、すなわち、賃貸人が建物の占有を回復しつつ新たな賃借人を探して入居させる期間としては、１年は長期に過ぎる（要するに、新しい賃借人を探すのに１年もいらないはずであるということです。）、と主張して減額を交渉することは有用ではないか、と考えます。