よしぐち なおき

吉口 直希弁護士

吉口総合法律事務所

新中野駅

東京都中野区本町6-27-12 豊国ビル807

対応体制

  • 分割払い利用可
  • 初回面談無料
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注意補足

初回30分は法律相談無料,土日祝日は原則お休みですが,必要に応じてご相談は可能です。電話相談は数分間のヒアリングのみとさせていただきます。

不動産・住まい

取扱事例1

  • 明渡し・立退交渉

賃料不払いに対し早期に解除通知を発し、任意交渉により建物の早期の明渡を行った事例

依頼者:男性

【相談前】
投資用の物件として、ワンルームマンションを購入し、賃貸に出したが賃料不払いが3ヵ月続いたため、建物の明渡をすべくご相談に来所。

【相談後】
ご相談者は早急の建物明渡を求めていたことから、ご契約後、即座に解除通知を発送し、賃貸借契約を解除した。その後、賃借人から連絡があったため、任意での明渡を交渉し、解除通知発送後、任意で明渡を実現した。なお、賃料の滞納については、連帯保証人に対しても連絡し未払賃料について全額を回収することができた。

【コメント】
賃借人と早期に連絡ができたことから、任意での明渡を実現することができました。
強制執行による建物明渡の場合は、執行補助業者等に対する費用が発生するため、費用額が大きくなることから、任意での明渡ができるのであれば、それを目指すのがベストです。ただ、任意での明渡の場合は、相手方が明渡を履行しない場合もあるので、そうしたリスクを踏まえて手続を選択すべきでしょう。
なお、連帯保証人に対する通知を解除通知送付前に送ると、連帯保証人が解除の効力発生前に賃料全額を支払うことによって、解除の効力が認められなくなってしまうこともあります。ですので、その点に留意しつつ、本件では明渡の実現と賃料の全額回収をすることができました。

取扱事例2

  • 不動産売買契約

地主が借地権付不動産の売却に協力をしてくれなかったが、裁判によって解決ができた事例

依頼者:女性

【相談前】
ご相談者様は借地権付建物を保有していましたが、新たに別の不動産に住み替えることを検討するため、借地権付建物を売却しようと考えていました。
しかし、地主が借地権付建物の売却に承諾してくれず、地代は発生するものの、売却が進まないということで、ご相談にいらっしゃいました。

【相談後】
地主が売却に承諾をしてくれず、また、任意交渉のテーブルにつくことについても非協力的でした。そこで、裁判所が地主に変わって借地権譲渡の許可を出す制度である借地非訟の申立を行いました。
借地非訟の制度では、地主側が借地権を買い取るという介入権という制度があるのですが、借地非訟の裁判ではその制度があることを地主側に説明し、その結果地主側が適正価額で借地権を買い取るという結果になりました。

【コメント】
借地権付き不動産の売買にあたっては地主の許可が不可欠ですが、地主が非協力的であることはよくあります。その場合は、利用できる裁判制度の効果を考えつつ交渉を進めていくことが大事になります。
今回は、任意の交渉の段階で地主の協力が見込めなかったことから、早期に借地非訟の申立てを行ったことが迅速な解決につながったと考えられます。

取扱事例3

  • 不動産売買契約

共有物分割請求により2世帯住宅の紛争を解消し現金に変えた事例

依頼者:女性

【相談前】
相談者様は,親族との間で2世帯住宅を共有し同居していましたが,事情により親族との共有関係及び同居を解消し不動産の現金化を行う必要がありました。
もっとも,共有している他方親族の協力が得られず,また,不動産には他方親族名義の抵当権が設定されていたため,共有関係の解消は容易ではありませんでした。
そのような状況の下,ご相談にいらしゃいました。

【相談後】
代理人に就任後、相手方との間で共有関係の解消の交渉を行いましたが,相手方の態度等から任意の交渉での解決は難しいと判断しました。
そのため,早期に訴訟提起を行い手続を進めることにしました。
訴訟の結果,当方の希望通りご相談者様に適正な金額の和解金が入金される内容の和解が成立しました。

【コメント】
共有不動産の場合,不動産を利用できる共有持分権者は現状維持を希望する一方で,利用できない共有持分権者は現状からの変更を希望することから双方の利害は一致しません。
このような状況ですので,利用できない共有持分権者が早期に動いた方が解決が早くなります。
本件でも,不動産を利用できる共有持分権者が現状維持を希望することは予想できましたので,早期に手続を進めることにしました。
その結果,ご相談者様にご満足いただく結果につながりました。

取扱事例4

  • 不動産売買契約

共有物分割請求により、持分が細分化された土地を売却し、現金化した事例

依頼者:50代男性

【相談前】
相談者様は先祖代々の土地を保有していましたが、ご相談者様の兄弟や姪、甥等と土地を共有している状態でしたが、共有者の数が多く持分が細分化されていました。
相談者様は、不動産を売却することもできず、他方で固定資産税が発生し続けている状態したので、この不都合を解消すべくご相談にいらっしゃいました。

【相談後】
代理人に就任後、まず共有者間での持分の移転について交渉を行い、持分権利者を減らしました。
その上で、共有者である兄弟間であまり仲が良くなく、任意の交渉では早期の解決が見込めなかったため、共有物分割訴訟という手続を行い、裁判所による判決を得て、不動産を売却することができました。

【コメント】
相続絡みで共有関係となってしまったが、その後に さらに相続が発生し当事者が増えたため、身動きが取れなくなってしまったというご相談はよくいただきます。
本件も、共有者の数が多く、しかも共有者間の方向性も異なっていたため、ご相談前は不動産の処分ができない状態でした。
弁護士が介入後、交渉と訴訟提起の手続それぞれのメリット・デメリットを考慮し、手続を進めた結果、最終的に不動産を売却し、問題を解決することができました。

取扱事例5

  • 明渡し・立退交渉

立退を求められた店舗側の代理人として交渉し、立退料を5000万円以上取得した事例

依頼者:男性

【相談前】
都内で店舗を経営されている店舗側が,ビルオーナーからビルの建て替えを理由とする立退を求められたため今後の対応についてご相談にいらっしゃいました。
ビルのオーナー側からは立退料の提示がありましたが、相談者様は第一に立退を希望していなかったことや、立退料額としては納得できなかったことから立ち退き請求には応じませんでした。

【相談後】
ビルのオーナー側からは、立退を求める旨の訴訟を提起されました。
立退が認められるためには正当事由が存在することが必要ですが、弁護士が代理人として訴訟を進めた上で、本件ではビルオーナー側に正当事由がないことを主張していきました。
その結果ビルのオーナー側から5000万円を超える立退料を支払う旨の和解案が提示されたため,和解案を承諾することにしました。

【コメント】
本件では裁判例の中で正当事由として重視されている点を踏まえた主張を行い、ビルオーナー側の立退請求が認められないことを主張・立証をしていきました。
立退の請求に対しては、相手方の立退請求に正当事由があるかを検討した上で、当方に正当事由が存在することを主張することが大事になります。
本件では双方共に十分な主張立証ができたことから満足いただける和解となりました。
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