不動産・住まいの事例紹介 | 船木 久義弁護士 虎門中央法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

【オーナー側】明渡しを実現するとともに、連帯保証人から未収賃料等を回収した事案

【相談前】
オーナー様は、商業施設を保有し賃貸していたところ、ある賃借人が３ヶ月以上賃料の支払いを滞納しました。
今後も賃料の支払いが見込めないため、建物明渡しを求めるとともに、不払いとなった賃料等を回収することを希望していました。

【相談後】
1. 建物明渡しの実現
はじめに、賃借人に対して契約解除の通知を発出し、速やかに訴訟を提起して勝訴判決を得ました。
その後、賃借人が破産したため、破産管財人から任意の明渡しを受けることができました。

2. 未収賃料等の回収―共有物分割請求の代位訴訟―
本件では連帯保証人がついていたところ、その連帯保証人はある不動産の共有持分を保有していました。
そこで、連帯保証債務履行請求権を被保全債権として、債権者代位の形式により、その不動産の共有物分割（競売）を求める訴訟を提起し、勝訴判決を得ました。
その後、実際に競売まで行い、未収賃料等の一部を回収することができました。

【弁護士からのコメント】
建物明渡請求は不動産案件の基本的な類型の一つですが、滞納賃料の拡大を防ぐためには迅速に法的手続を遂行する必要があります。
また、明渡に付随して問題となる未収賃料の回収についても、さまざまな法的手続を駆使し、できる限りの手段を講じることが重要です。
いずれについても法的な知識が必須となりますので、滞納が発覚した時点で速やかに弁護士にご相談されることをおすすめします。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

【オーナー側】専有部分内の修繕工事を実施するため、明渡しを実現した事案

【相談前】
ある災害が発生したことにより、専有部分の天井が崩落し、オーナー様において修繕工事を行うことが必要となりました。
もっとも、その修繕工事を行うためには、室内に存在する賃借人の資産を室外に搬出することが必要でした。
しかし、賃借人は、『賃貸人が賠償する方が先である』などと主張して、賃借人資産の搬出等を拒んでいました。
（なお、オーナー様は、修繕工事が完了するまでの間、賃料の支払を免除していました）

【相談後】
賃借人に対して、『賃借人は賃貸人による修繕工事実施を受忍する義務を負っている』として、一時明渡しを求める旨の仮処分命令の申立てを行いました。
本件は、通常の賃料滞納等を理由とした明渡しではなく、修繕工事を行うための明渡しという極めて特殊な類型であったため、裁判官に対して法的な根拠等を丁寧に説明することが必要でした。
そこで、裁判例や文献等の調査を綿密に行った上、本件に類似する裁判例を踏まえて法的な根拠等を適切に主張しました。
その結果、裁判官から、当方の請求を認容する方向である旨の心証が開示されました。
その後、賃借人も最終的に納得したため、和解によって明渡しを実現することができました。

【弁護士からのコメント】
不動産にまつわる紛争は、取扱事例1のような典型例だけでなく、本件のような特殊な問題も多数ございます。
特殊な事案では、裁判例等の蓄積が限られておりますが、法律の趣旨に立ち返り法的な妥当性を丁寧に主張することで、請求が認められる可能性が高まります。
難解な事案でも、事実関係によっては依頼者様の請求が認められる可能性がございます。
まずは一度弁護士へご相談ください。

取扱事例3

• 住民・入居者・買主側

【借主側】賃料増額請求を少額に抑えた事案

【相談前】
依頼者様（賃借人）は、ある物流施設を賃借していたところ、賃貸人から、賃料の増額を求められました。
これに対し、依頼者様（賃借人）は、多少の増額であれば検討できると伝えていましたが、賃貸人は、依頼者様の申出に納得できないとして、約30％の賃料増額を求めて、調停を申し立ててきました。

【相談後】
まず、継続賃料の評価を得意とする不動産鑑定士に依頼し、内容について綿密に協議した上、継続賃料の鑑定評価書を作成していただきました。
その上で、先方の鑑定評価書の不合理な点を多数指摘するとともに、当方の鑑定評価書が妥当であることを主張しました。
その結果、調停委員会から、概ね当方の鑑定評価書が妥当であるとして、約7％の賃料増額という調停案が示されました。
その後、依頼者様の譲歩もあり、最終的に約9％の賃料増額で調停がまとまりました。

【弁護士からのコメント】
賃料の改定（増減額）も不動産の運用においてしばしば問題となります。
賃料増減額請求は、法律だけでなく不動産鑑定評価も多分に関係しますので、双方の知識を踏まえた主張を行うことが不可欠です。
私は、賃料増減額請求事件について多数の取扱い実績を有しており、また、不動産鑑定士として鑑定の知見も豊富にございますので、賃料改定でお悩みの方はぜひご相談ください。