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うめむら まさかず

梅村 正和弁護士

リアルバリュー法律事務所

御器所駅

愛知県名古屋市昭和区北山町3-10-4

対応体制

  • 分割払い利用可
  • 後払い利用可
  • 初回面談無料
  • 休日面談可
  • 夜間面談可

注意補足

【初回相談は30分無料】恐れ入りますが、電話でのご相談は承っておりません。※ご来所日時の調整は電話で可能です。事前のご連絡で営業時間外や土日祝日のご相談も受け付けております。分割払い・後払いについては要相談。 少しでも不明な点は遠慮なくお問い合わせください。

不動産・住まい

取扱事例1

  • 建築トラブル

重要事項説明を怠った不動産業者に2,500万円の賠償判決

依頼者:60代 男性

【相談前】
購入した土地に建物を建てるために市役所に建築相談に行ったところ、その土地が建築基準法で認められる道路に面していないことが判明。
市役所の建築課担当から「この土地では、建築確認が下りず、建物を建てられません」と言われてしまいました。

【相談後】
土地を購入した際の不動産仲介業者が調査不足のため、その土地が法律上、建物を建てられない土地であることに気づかず、建物を建てられる土地であるという間違った情報を買主に説明していた事案でした。
そのため、不動産仲介業者を被告として、誤った説明によって、買主に土地を買わせ、買主に損害を与えたことを理由に損害賠償請求の訴訟を提起しました。
判決は不動産仲介業者に対して、金2,500万円の賠償額を払えという内容でした。
購入してから20年近く経っていたために、利息を加えると、不動産仲介業者は、倍額の5,000万円近い金額を賠償するはめになりました。

【先生のコメント】
被告になった不動産仲介業者は、日本を代表する大企業であり、かつ訴額が何千万円になるという大きな訴訟であったので、訴訟では、弁護士を何人も付けてきました。
被告側は、購入した土地には建物を建てられる可能性があるという抗弁を強硬に主張・立証してきましたが、私(梅村正和弁護士)が不動産鑑定士など不動産の専門家である知識を存分に発揮して、この土地には建物を建てられないことをほぼ完璧に立証し、判決の方もほぼ完全勝訴の結果となりました。
やはり、弁護士の数よりも、弁護士の質が重要です。
なお、この訴訟では土地を購入してから20年近く経過して初めて土地に建物を建てられないことが判明したため、不動産仲介業者に契約責任を問うことは、消滅時効の関係で出来なかったので、不法行為(民法709条)を理由に訴訟を提起しました。
よく分かっていない弁護士であれば、不動産仲介業者の仲介契約における契約責任を問うてしまって、消滅時効を理由に完全敗訴してしまったおそれがあります。

取扱事例2

  • 明渡し・立退交渉

立退料が倍額になった事例

依頼者:60代 男性

【相談前】
大家から立ち退き請求訴訟をされ、第一審では、別の弁護士に頼んだところ、地方裁判所は、200万円台の立退料と引換えに立ち退けという判決を下しました。
通常は、第一審で依頼した弁護士に、そのまま控訴審もお願いするのですが、依頼者さまが、不動産が得意な弁護士に依頼すれば、立退料が増えるのではないかということでリアルバリュー法律事務所に相談に来られました。

【相談後】
控訴審の訴訟代理人を受任して、控訴に臨みました。
私(梅村正和弁護士)は、不動産鑑定士として、貸家の賃料や借地の地代の鑑定評価を行った経験が豊富でしたので、この件についても賃料の不動産鑑定評価書を作成。
裁判所に証拠として提出し、第一審が判決した立退料は安すぎると主張しました。
高等裁判所も私の意見に同調し、相手方に説明・説得した結果、立退料を400万円台にする裁判上の和解をすることができました。
結果として、私に依頼したことにより、依頼者さまが受け取る立退料が倍額になりました。

【先生のコメント】
第一審の判決した立退料が妥当なものであったなら、控訴しても勝ち目がないですが、本件では、第一審判決の立退料が明らかに安すぎると思える事案でした。
通常、弁護士に依頼をしただけでは、不動産鑑定評価書の作成は、別途、不動産鑑定士に依頼することになるので、弁護士費用と鑑定費用で発生する費用が倍額になりします。
しかし、リアルバリュー法律事務所では、弁護士費用の範囲で不動産鑑定評価を行うことが可能。
いずれにせよ、本件はリアルバリュー法律事務所が作成した不動産鑑定評価書が物を言った裁判になりました。

取扱事例3

  • 地代・家賃交渉

エンタテインメント施設の地代についてコンサル

依頼者:エンタテインメント施設を経営する法人

【相談前】
土地を借りてエンタテインメント施設を経営している依頼者さまに対して、地主から地代増額の申し出がありました。
地主と借主との間で揉めているケースでしたが、著名なエンタテインメント施設であるため、地主も借主も裁判沙汰にはしたくないというのが本音。
そんなタイミングで、土地の借主であるエンタテインメント施設を経営する法人から相談を受けました。

【相談後】
取りあえず、土地の鑑定評価を行い、土地の価値に見合った地代を算出し、それをたたき台として、地主と借主の双方が合意できる地代を検討することになりました。
私(梅村正和弁護士)が土地の不動産鑑定評価を行ったところ、土地面積が広大であったために、土地の価額は、総額で200億円程度になりました。
この金額を基にして妥当な地代を算出し、依頼者さまに対して、地主と借主の双方が折り合える地代や、その他の地代以外の条件について、コンサルティングをしたところ、最終的には、地主・借主の両者が納得できる増額地代に契約改定する結果となりました。

【先生のコメント】
鑑定評価をした土地は広大で、到底、歩いて見て回れる施設ではなかったので、依頼者さまの運転する車に同乗し、施設と敷地を端から端まで見てまわりました。
通常の施設利用者では、入ることのできない特別な場所とかも案内され、説明を受けて、その意味では楽しかったです。
裁判沙汰になれば、ニュース種になってしまうような著名なエンタテインメント施設でしたので、私(梅村正和弁護士)の鑑定評価に基づいて、双方が納得できる増額地代に落ち着いて良かったです。

取扱事例4

  • 建築トラブル

他人が勝手に家を建てた

依頼者:女性

【相談前】
自分が所有している土地(更地)に他人が勝手に家を建てたという案件でした。
ただ、問題はその他人が、まったく赤の他人ではなく、親戚であるということでした。
その親戚は、家を建てて良いと言われたと主張し、依頼者さまは、そのような約束はしていないと言っていました。
しかし、相手が親戚なので、裁判沙汰などにはしないでほしいという要請がありました。

【相談後】
依頼者さまから裁判沙汰にしないで欲しいとの申し出があったことに加えて、この親戚が家を建てるための地鎮祭をしたときに、依頼者さまも顔を出しており、依頼者さまが家を建てることを許可したのではないかと見えるような行為もしていたため、裁判沙汰にするのは妥当でないと判断しました。
依頼者さまが取引をしている信託銀行も巻き込んで、濃厚な交渉を重ね、最終的には、勝手に立てられた家を依頼者さまが親戚から購入する代わりに、家を建てた親戚は、そこから出て行くという内容で和解しました。
依頼者さまがその家を購入する代金については、その親戚は、自分が家を建てるために要した費用(住宅ローンも含め)の全てを回収できる金額での売却を望みましたが、私(梅村正和弁護士)が不動産鑑定士の立場から適正な家の価格を提示し、更に、和解できなければ、建物収去土地明渡し請求訴訟になるということを説明して、粘り強く交渉しました。
結果として、相手が主張する金額よりもかなり低めの金額で依頼者さまが購入するという内容になりました。

【先生のコメント】
本件では、相手方との交渉だけでなく、依頼者さまがこの家を購入するために資金を用意するために、住宅ローン絡みのことについても某信託銀行と交渉を重ね、無事に依頼者さまに融資が下りることになりました。

取扱事例5

  • 建築トラブル

建物を建てられないはずが、行政(自治体)との交渉で意外な結果に

依頼者:40代 男性

【相談前】
代替地についての相談でした。
代替地とは、民間人が行政(自治体)に自分所有の土地を提供する見返りに行政(自治体)から別の土地をもらうという約束をした場合の、その別にもらうことになった土地のことです(簡単に言うと土地の交換)。
依頼者さまが行政(自治体)に提供した土地は、建築基準法上、建物を建てることができない無道路地(公道に接面していない土地)でした。
そのため、代替地として行政(自治体)から提供された土地も無道路地でした。
ところが、依頼者さまは無道路地ではない、建物を建てられる土地を代替地としてもらえると勘違いしており、依頼者さまから何とかならないかと相談されました。

【相談後】
依頼者さまが建物を建てられる土地をもらえると勘違いしたのは、行政(自治体)がそのように勘違いするような説明をしたためであり、行政(自治体)がそのような説明をしたときに担当者が残したメモ書きもありました。
このメモ書きを根拠として行政(自治体)と粘り強く交渉した結果、依頼者さまが代替地としてもらった土地の隣接地である自治体所有の土地は道路なので、この代替地は公道に接面する土地となり、建物を建てられるようになるという回答を得ることができました。
結果的に、依頼者さまがもらった代替地が建物を建てられる土地ということになり決着しました。

【先生のコメント】
本件では、依頼者さまがもらった代替地と公道との間に、道路ではない自治体所有の隣接地(それなりに大きな土地)が存在し、代替地は公道に面していない無道路地であるとの前提で交渉してきていましたが、行政(自治体)が突然、この隣接地も公道だと回答してきたのには驚きました。こちらは、なぜ、この隣接地が公道になってしまったのですかと聞いたのですが、行政(自治体)の回答は、「公道になってしまったのではなく、最初から公道です。」と繰り返すばかりでした。
行政(自治体)の担当者が、依頼者さまが勘違いするようなメモ書きを残していたことで、裁判沙汰になったら不利だとの判断が行政(自治体)にあったのかもしれません。

取扱事例6

  • 境界線

時効取得で勝訴

依頼者:30代 男性

【相談前】
依頼者さまが自分の家の庭を花壇にしたり、物置をおいたりして使っていたところ、隣の土地の所有者から「うちの土地にはみ出ているので、はみ出ている部分は撤去して土地を返せ」と突然言われた案件です。
相手の方から、自己の土地の所有権に基づく妨害排除請求訴訟を提起して、隣の土地にはみ出ている部分を撤去しろと、裁判で請求してきました。

【相談後】
相手方の主張に対して、はみ出ている部分は、依頼者さまが時効によって取得しているから、はみ出ている部分の所有名義を隣地所有者から依頼者さまに変更する登記を請求する反訴を提起しました。
最終的には、この反訴請求が認められて、はみ出ている部分を撤去する必要はなくなりました。

【先生のコメント】
ただ単に、土地を時効で取得しているからはみ出ている部分を撤去する必要はないと抗弁するだけではなく、反訴で、取得時効に基づいて、はみ出ている部分の土地の所有名義を変更する登記をせよというところまで請求しているので、はみ出ている部分の明確に特定するために、土地の確定測量などの費用が80万円近くかかりました(確定測量で、はみ出ている部分の土地の範囲を確定しないと、土地のどこまで時効取得したのかが不明で、判決できない)。

取扱事例7

  • 建築トラブル

共有物分割訴訟で不動産の価格に関する意見書を提出して決着

依頼者:50代 女性

【相談前】
親が亡くなった後、相続財産である不動産について、姉妹が2分の1ずつの共有持分で相続登記をしていた案件です。
土地の共有持分は登記上は2分の1ずつになっていましたが、その土地に姉夫婦が家を建てて住んでいたため、姉夫婦が土地の全てを居住用に利用し、妹である依頼者さまは、まったく物件を利用できないことから、土地の共有者というのは名ばかりだということで、共有物分割をしたいと依頼を受けたものです。

【相談後】
まずは、共有物分割調停を申し立てましたが、相手方の主張が一方的なために調停決裂(不調)となりました。
そのため、共有物分割訴訟を提起し、裁判手続の中で、土地をどのように分割するのが両者にとってもっとも良いか、2つに分割した土地が等価でない場合に精算金はいくらが妥当か等々に関する意見書(ほとんど不動産鑑定評価書か、それ以上のもの)を提出しました。
担当裁判官も、私(梅村正和弁護士)が提出した意見書が妥当なものであると認識し、この意見書が示した方向で和解するために、何回かの和解期日が設けられました。
最終的に、私(梅村弁護士)が提示した形で土地を分割し、土地の価額に差が出る部分は、相手方が依頼者さまに精算金を支払うという内容にて裁判上の和解をすることができました。

【先生のコメント】
土地の形状や面積などから、ただ単に、土地を2つに分割するだけでは、分割後の土地の価値が激減してしまうおそれがあったために、妥当な分割方法を提示する意見書を出しましたが、裁判官がこの意見書を妥当と判断し、相手方もそれに乗ってくれたので、比較的スムーズに決着することができました。
調停のときには、あれだけグズった相手方ですが、訴訟となると、少し勝手が違ったようです。

取扱事例8

  • 明渡し・立退交渉

占有移転禁止仮処分で延滞借主が退去

依頼者:アパート賃貸業をしている法人

【相談前】
賃貸アパートで賃料を延滞している借主が、開き直って家賃を何ヶ月も支払わず、立ち退きをしないで居座っているので困っていると相談を受けた案件です。

【相談後】
借主が、賃料を4ヶ月とか半年とか延滞し続けている場合、裁判所に、賃料滞納を理由とする賃貸借契約解除に基づいて、立ち退き請求訴訟を提起すれば、借主に対して立ち退けという内容の判決を得ることができます。
ただ、立ち退きの判決を取っても、強制執行をするときに、判決の被告とは違う人が物件にいると、その人に対する判決ではないため、強制執行できない可能性があります。
そのため、通常は、訴訟提起する前に、裁判所に占有移転禁止の仮処分を申し立てます。
この仮処分が決定・執行されていると、借主は、物件の占有を他者に移転することができないということになるため、強制執行のときに他人がいても、関係ない人として無視して、立ち退きの強制執行をすることができます。
本件も立ち退き訴訟をする前提として、まず占有移転禁止の仮処分をしました。

【先生のコメント】
占有移転禁止の仮処分は、裁判所から執行官が来て、物件の中に入って、仮処分の貼り紙をするというものです。
この案件も、大家である法人が合鍵を持っていたので、それでドアを開けて執行官が部屋の中に入り、壁に仮処分の貼り紙をしてきました。
仮処分の段階では、壁に貼り紙をしていくだけで、まだ、強制的に立ち退かせるということは行われません。
しかし、自分の留守中に裁判所から執行官が来て部屋の中に仮処分の貼り紙をされるということなので、この段階で、観念して出て行く借主も多くいます。

本件でも、仮処分のあと、家賃滞納借主は、夜逃げするように、大家である法人が知らないうちに立ち退いていました。
約半年分の滞納家賃は取りっぱぐれましたが、依頼者さまからは立ち退いて出て行ってくれただけで有り難いと感謝されました。
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