不動産・住まいの事例紹介 | 里村 格弁護士 里村総合法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

ビル1階テナントの立ち退きを求められたところ、多額の立ち退き料をもって解決に至った事例

【相談前】
ご依頼者は、商業地域のテナントビルの1階にて物品の販売を行っている事業者でした。
ビルオーナーより、建物老朽化を理由に立ち退きを求められましたが、近時改修工事を行っていたことなどから、老朽化という理由にとても納得できないため、弁護士に相談され、受任するに至りました。

【相談後】
ビルオーナーと交渉しましたが、納得できる解決案は提示されませんでした。
そしてビルオーナーより、ご依頼者様に対し、立ち退きを求めて訴えが提起されました。
当方は、手続の中で、ご依頼者様の事業形態や、立ち退きによって顧客基盤が失われる可能性が高く、打撃が大きいことを丹念に主張しました。
最終的に、家賃相当額の数年分の立退き料が支払われることをもって、合意によって解決することができました。

【里村 格弁護士からのコメント】
立退料の相場は家賃〇か月分、という情報を目にされたことがあるかもしれませんが、これは根拠があいまいです。
立退料は実際には、そのように画一的に判断されるものではなく、オーナー側の事情や、賃借人側の事情など諸般の事情をもって総合的に決定されます。
賃借人側としては、立ち退きを求められると、今後の事業や生活に強い不安を感じるところだと思います。
弁護士としては、その不安感を理解し、また今後の事業や生活に展望を持てるようにして、解決に導きたいと考えています。

取扱事例2

• 欠陥住宅

マンションの大規模修繕工事において、不適切な工事を行った業者に対応した事例

【相談前】
依頼者はマンションの管理組合です。
過去に行われた工事において、明らかに不適切な工事が行われていたことが、工事より数年経過した後、別会社の定期検診で発覚しました。
そのため、工事を行った業者に対し損害賠償請求を行うこととなりました。

【相談後】
過去に行われた工事が不適切であると証明することが一番のポイントでした。
そのため、専門家の力を借りて、過去に行われた工事の内容、それが工事請負契約の内容に反していること、実際に工事によって不具合が生じていることを客観的に証明することに力を注ぎました。
その結果、ほぼこちらの主張を認める形で、和解に至ることができました。

【里村 格弁護士からのコメント】
問題を判断する裁判官等は建築の専門家ではありません。
そのため、建築の専門家と協働し、専門家が問題視する点をかみ砕いて理解し、法的問題点を明らかにして、判断する方にわかるように文章化するということが必要になってきます。
この件ではそれが奏功し、良い解決に至ることができました。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

離婚に際して、共有名義の自宅不動産の財産分与,名義変更を実現した事例

依頼者：30代 女性

【相談前】
ご相談者様は、離婚を希望されている女性の方でした。夫婦の財産としては、ご自宅の土地建物が主で、これをいかに分けるかが問題となりました。
さらにご自宅の土地建物は夫婦共有で、夫名義で住宅ローンが組まれており、当該ローンについて抵当権が設定されていました。

【相談後】
夫は、自宅を出ていくことに応じていたため、ご相談者様が自宅の分与を受けるという流れでした。
この際、住宅ローン、住宅の名義はそのままにして、ご相談者様が夫に代わりローンを支払っていく、あるいは夫が養育費の支払いに代えてローンを支払うという方法もあり得ます。
しかし、若年の夫婦であったためローン完済は数十年後となること、ローンを完済しないと抵当権者は自宅土地建物の名義変更を了承しないことから、その方法だと、数十年後のローン完済時まで自宅の所有名義が共有のままで、完済時に、再度、自宅の名義変更をめぐって協議しなければならないこととなります。
そのため、住宅ローンをご相談者様に切り替えて、離婚の際に合わせてご自宅の名義をご相談者様単独とするよう、夫及び金融機関と調整し、これを実現しました。
最終的には、自宅を妻に財産分与する、住宅ローンを妻に切り替える手続をする、自宅について所有権移転登記手続を行う、といった内容の公正証書を作成して、協議離婚するに至りました。

【里村 格弁護士からのコメント】
離婚と不動産の問題として、よくあるのがペアローンや共有名義の自宅です。
ローンや名義の問題を解決しないこともありますが、ローン完済が先であればあるほど、問題を先送りにしているとも言えます。
もう離婚しようと考えている方と、ローン完済という遠い将来に、再び自宅をめぐって協議することは、困難といえる場合もあるのではないでしょうか。
本件は、ご自宅の問題を、離婚時に解決できた事例です。

取扱事例4

• 地代・家賃交渉

賃貸人側で、賃借人の賃料支払い遅延に対応した事例

依頼者：40代 女性

【相談前】
ご相談者様は、賃貸物件の貸主で、事業者に物件を貸しておられました。
しかし、賃借人は毎月賃料を決められた日までに支払わず、ご相談者様が何度も催促してようやく支払われるということが続いていました。
また、無断で看板を設置する、正当な要求に対し居直った態度をとられるなど、ご相談者様は賃借人への対応に非常に頭を悩ませておられました。

【相談後】
相談後、弁護士から、賃料を期日までに支払うように、無断で看板を設置しないように、と文書で申し入れました。
そうしたところ、賃料が期日までに支払われるようになり、看板は撤去されました。
また、それ以来、ご相談者様が賃借人と直接やり取りすることはなくなりました。

【里村 格弁護士からのコメント】
賃料の不払いに悩むオーナー様は多いと思います。
そして、賃借人側は、オーナーが強く出てこないことに甘えて、他の支払いを優先させ、賃料支払いの優先度を下げるということもよく見られます。
しかし、賃料不払いについては、将来的に賃貸借契約を解除し明渡しを求めることを視野に入れるという点からも、都度毅然とした対応が必要です。
退去を求めたいと考えてからではなく、早期にご相談いただければと存じます。

取扱事例5

• 境界線

建物の収去にあたり、隣地の使用を交渉し,実現した事例

【相談前】
ご相談者は、老朽化した建物を解体したいと考えていた建物および土地所有者の方です。
もっとも、隣地との境界線が不明ながら、推測される境界線の際に建物が建っていたため、解体のための足場を設置するために隣地の使用が必須という状況でした。
しかし、隣地所有者が、足場の設置について消極的であったため、依頼に至りました。

【相談後】
依頼を受けたのち、隣地所有者と粘り強く交渉し、最終的に足場の設置を認めていただくことができました。

【里村 格弁護士からのコメント】
この案件を受任した当時は民法改正前で、建物の収去のための隣地使用権は認められていませんでした。
しかし、民法改正により、建物収去のための隣地使用権が明文化されたため、この案件の処理よりも、強く隣地の使用を求めることができます。
相隣関係でお悩みの際はご相談ください。

取扱事例6

• 明渡し・立退交渉

長期間賃料を滞納した賃借人に対し、勝訴判決を得て,明渡しの強制執行を行った事例

【相談前】
賃貸住宅について、長期間賃料を支払わない住民がおり、対処してほしいとの賃貸人からのご相談でした。
相談時点で約半年分の家賃の滞納がありました。

【相談後】
既にご相談者様は自力で民事訴訟を提起しておられましたが、弁護士が引き継いで対応しました。
しかし、賃借人は出廷しなかったため、そのまま勝訴判決が下されました。
しかし、賃借人は自ら退去することもなく、弁護士からの電話でももうすぐお金ができるのでもう少し待ってほしい、と言うのみでした。
そのため、勝訴判決を基に強制執行を申立て、建物明渡しを実現しました。

【里村 格弁護士からのコメント】
この件は、強制執行まで至りましたが、場合によってはより早期に、任意の明け渡しを実現することもあり得ます。
賃料不払いの場合、早期にご相談いただければ、より速やかに安価に明け渡しを求めることも可能です。ぜひご相談ください。

取扱事例7

• 明渡し・立退交渉

居室の使用態様の悪い賃借人に対して、賃貸借契約の解除を主張し明け渡しをさせた事例

【相談前】
ご相談者様は、複数の居室がある一棟建物のオーナーでした。
賃借人の中に、使用態様が常識に反しており、近隣から苦情が来るような人がおり、悩んでおられました。

【相談後】
使用態様が常識に反することを裁判手続で主張した結果、賃借人との間で、数か月以内に賃借人が退去することなどを内容とする和解に至り、ご相談者様のご希望に沿うことができました。

【里村 格弁護士からのコメント】
賃貸人は、さまざまなことに悩みながら賃貸業を行っているものと思います。
相談すべきかどうか悩んでいるうちに、現状を追認したような格好になっている場合も多々あります。
何か問題が起きれば、その都度弁護士に相談いただき、その都度対応をしないと現状が良くなることはありません。
早期のご相談をお待ちしています。