相続・遺言の事例紹介 | 田阪 裕章弁護士 田阪法律事務所

取扱事例1

• 不動産・土地の相続

不動産売却

依頼者：兵庫県　60代男性

訴訟上の和解における遺産分割の結果，

相続人三名の共有となったある地方の不動産(土地・空家)を売却することとなりました。

当初，相続人三名のうちの一名は，その地方の知合いの不動産仲介業者に不動産売却を相談しましたが，その不動産仲介業者は，相続人三名全員の同意がなければ売却できないにもかかわらず，購入希望者を１者紹介して早急な決断を迫るばかりで，不動産をできるだけ高く売るという姿勢が全く見られませんでした。


【解決内容】
相続人三名のうち上記一名を含む二名から不動産売却の依頼を受けまして（もう一名は他の弁護士に依頼しました），大阪の不動産仲介業者と綿密な相談を重ねながら売却を進めました。
できるだけ高く売るためには幅広く買受希望者を募るべく入札を実施すべきというのが，依頼した不動産仲介業者の意見でしたので，その不動産仲介業者との間で入札の条件（最低落札価格など）を検討しました。

また，もう一名が依頼した弁護士とも話合いを進めて，期限を定めて最も高額の買受希望者に売却することを合意しました。

依頼した不動産仲介業者が入札を実施したところ，その不動産仲介業者による物件の査定額は約２４００万円でしたが，３９００万円での買受希望者がありました。
これに対して，もう一名が依頼した弁護士の方では２６００万円程度の買受希望者しか見つかりませんでした。


【事案の概要】
不動産仲介業者にはそれぞれ得意な分野や不得意な分野があるため，不動産を高く売却するためには日頃から不動産仲介業者と付き合いながら，その力量を見極める必要があります。また，それぞれの物件ごとに事情も千差万別ですので，最適な売却方法を検討する必要があります。少なくとも，安易に知合い等の不動産仲介業者に任せっきりにすることは避けるべきです。不動産仲介業者への依頼に不安があるのであれば，御自身ではなく弁護士を代理人として立てて不動産仲介業者へ依頼することをオススメします。

このように，不動産仲介業者の力量の差で１０００万円以上もの差額が出ることもまれな話ではありません。

取扱事例2

• 成年後見(生前の財産管理)

相続人が判断能力を失って賃料不払を続けた場合

【はじめに】
土地を他人に貸すなどして長期にわたって取引をしていたところ，取引相手が認知症になってしまうということが高齢社会のリスクとしてたびたび起こっています。
土地を貸している場合に，地代が入金されていれば，借地人が認知症になったとしても，そのまま様子を見るという方も多いのではないでしょうか。
借地人が亡くなって相続が発生した後についても，地代が入金されていれば，そのまま様子を見るという事例も多いように思います。

本件は，土地を借りていた賃借人が亡くなって相続が発生した後，そのまま相続人である配偶者が地代を支払っていたものの，配偶者が認知症になってしまって，地代の支払が滞り，借地上の建物も空家のまま放置されていた，というものでした。


【解決内容】
１　賃料不払いの場合の訴訟手続
賃貸人のＸとしては，賃借人Ｙ（賃借人の地位をＡから相続）に対して，建物を収去して土地を明け渡すことや未払賃料等の請求をすることになりますが，このときに気を付けて頂きたいことは，賃料の不払があったからといって直ちに賃貸借契約を解除できるわけではないということです。
賃料不払を理由とする賃貸借契約の解除については多くの裁判例がありますが，一般論としては３～４ヶ月程度の賃料不払では賃貸借契約を解除することができないと言われています。
どの程度の期間の賃料不払であれば賃貸借契約を解除することができるのか，については個別の事案ごとの判断になりますが，専門家である弁護士に御相談頂ければと思います。


２　後見申立
本件では，賃借人Ｙが認知症になっているという問題もありました。
認知症等によって判断能力が低下した人は，契約を締結したり，財産を管理することが困難になります。本件でも，賃借人Ｙは施設に入所し続けていて，地代を支払うことなどができず，交渉することすらできない状況でした。
このような場合には，家庭裁判所に後見開始の審判の申立てをし，選任された成年後見人との間で賃貸借契約や空家となっている自宅の処分等について交渉していくこととなります。
ところが，民法７条によると，後見開始の審判を申し立てることができるのは，下記の方々に限られます。

・本人（後見開始の審判を受ける者）
・配偶者
・四親等内の親族
・未成年後見人
・未成年後見監督人
・保佐人
・保佐監督人
・補助人
・補助監督人
・検察官

この中には，本人の賃貸人など本人の契約の相手方は含まれません。
そこで，まずは親族に後見開始の審判を申し立ててもらうよう依頼することになりますが，費用も手間もかかりますので，実際にはなかなか依頼に応じてもらうことが困難です。
本件でも，親族に後見開始の審判を申し立ててもらうよう依頼しましたが，結局，申し立ててもらうことはできませんでした。


３　特別代理人
そうすると，Ｘとしては，Ｙが認知症などになって判断能力が低下するとどうしようもなくなってお手上げの状況になるのでしょうか。
Ｘにはもう一つの選択肢として，訴訟を提起したうえで，Ｙについて裁判所から特別代理人を選任してもらうということができます。
特別代理人を選任してもらうためには訴訟を提起しなければいけませんので，交渉での解決のために特別代理人を選任してもらうことはできませんが，比較的低廉な費用で事件を解決に向けて進めることのできる使い勝手の良い制度です。
本件でも，ＸからＹに対して，建物を収去して土地を明け渡すことや未払賃料等の請求をする内容の訴訟提起をしたうえで，Ｙのために裁判所から特別代理人を選任してもらいました。


【事案の概要】
本件のように，相続に関連して，認知症などによって交渉することができない方が出てくるということが度々あります。高齢化社会において，相続人も高齢化していますので，このような事例もどんどん増えてくるものと思われます。

かといって，手続を執らないまま放置すると，後々の世代に大きな負担を残しかねません。解決のための最善策としてはどのようなものがあるのか，お早めに専門家である弁護士に御相談下さい。

取扱事例3

• 遺言の真偽鑑定・遺言無効

財産管理の受託者による横領

依頼者：京都府　70代男性

被相続人には子がおらず，配偶者とも死別していましたので，約２０年前に遺言書を作成しました。
遺言書には，全財産をＹの姪であるＸに遺贈することが記載されていました。
被相続人は，高齢のために歩行が困難となり，特別養護老人ホームに入所しました。被相続人は自身で財産の管理をすることが難しくなったため，被相続人の亡夫とその先妻との間の子Ｙに対して，金銭の管理を委託しました。

ところが，Ｙは，被相続人から，預貯金の通帳，カード，印鑑を預かったことをいいことに，
被相続人の預貯金口座から約３８００万円を出金して取得しました。
被相続人が亡くなった後，Ｘは，Ｙから，遺言書が２通あるなどと告げられて，被相続人の遺産をＸとＹとで分ける提案を受けました。


【解決内容】
Ｙの提案はＸが被相続人の生前に聞いていた話と異なることから，Ｘは弁護士に対応を相談しました。
Ｘから依頼を受けて，被相続人の遺産を調査したうえで，預貯金の入出金履歴を取得して精査したところ，Ｙによる約３８００万円の出金が発覚しました。
そこで，Ｙに対して，約３８００万円の損害賠償を求める訴訟を提起し，訴訟において，ＹがＸに対して約２０００万円を支払う内容の和解が成立しました。


【事案の概要】
金銭の管理を他者に委託する場合でも，定期的に残高等の報告を受けるなどして受託者の事務処理が適正かどうかをチェックする必要があります。
誤解があるのかも知れませんが，財産の管理と財産の贈与とは全く異なる行為です。財産の管理権限があるからといって，財産を自由に使用できるわけではなく，財産が毀損することのないように管理する義務がありますので，御注意下さい。

また，相続人の立場からすると，被相続人と長年同居していたような場合や被相続人の財産・生活費などを知っていたような場合を除き，被相続人の財産が適正に管理されてきたのかどうかを知ることが重要です。
そのためには，単に遺産の調査を弁護士に依頼するだけではなく，預貯金の入出金履歴を取得して不審な入出金がないかどうかチェックする必要があり，膨大な資料を突き合せる作業になりますので，弁護士等の専門家に依頼して綿密な検討を加えることをオススメします。

取扱事例4

• 遺言の真偽鑑定・遺言無効

遺言執行者による横領

依頼者：兵庫県　70代女性

Ａは，約３０年前に公正証書遺言を作成していましたが，
その内容は，
①　配偶者Ｘに不動産及び預貯金を含む遺産全部を相続させる。
②　遺言執行者としてＹを指定する。
というものでした。
Ｙは弁護士等の専門家ではありませんでした。
Ａが亡くなってＹが遺言執行者に就任しましたので，ＹはＡ名義の通帳，印鑑及び不動産関係書類一式を受領しました。
ところが，Ｙが毎日何度もタクシーに乗ってその交通費（５か月間で約７０万円）をＡの遺産から受領したり，書類を偽造するなど，Ｙの行動や経費の計上には不審な点が多々ありました。


【解決内容】
Ｘから依頼を受けてＡの遺産を精査した結果，ＹがＡの遺産の一部である預金（残高約９０万円）を隠して残産目録に記載せずＸへ報告していないことや遺言執行のためではない費用として約１８０万円が計上されていること等が判明しました。

ＹからＡ名義の遺産を換金した金額の返還を受ける必要がありますが，
Ｙがお金に困っている可能性が高いと思われましたので，
まずは，Ｙ所有の不動産に対して仮差押命令を申し立てて，
不動産の仮差押の登記を具備し，
Ｙが不動産を売却するなどして無資力になるリスクを回避しました。
次に，Ｙに対して受取金返還請求訴訟を提起しました。

Ｙ所有の不動産については，Ｙが仮差押解放金を供託したうえで第三者へ売却してしまいましたが，
最終的に，Ｙから損害賠償として約７００万円の支払を受けることを内容とする訴訟上の和解が成立しました。


【事案の概要】
公正証書遺言や自筆証書遺言において，遺言執行者を指定する場合には，弁護士などの専門家を遺言執行者に指定することにより，遺言執行者が遺産を横領することを未然に防ぐことが重要です。
遺言書を作成した後に，遺言執行者に指定した者と疎遠になるということもありますが，このような場合には少なくとも遺言書を再作成するかどうか検討すべきであり，新たに遺言書を作成した方がよい場合も多いと思います。
また，遺言執行者の執行内容に疑問点があれば，遺言執行者に事実関係を確認するとともに，早急に弁護士に相談して，対応策を検討するようにしてください。