不動産・住まいの事例紹介 | 水口 かれん弁護士 上大岡法律事務所

取扱事例1

• オーナー・売主側

用法違反の借主に対する退去請求

【依頼の経緯】
●アパートのオーナーからのご相談。
●「古いアパートを建て替えたい。住人には退去してもらったが、最後の一人が拒否している」とのことで受任。

【弁護士の対応】
●賃貸借契約では「住居用」という約束になっていたものの、実地調査すると、借り主は別の場所に住んでいて、このアパートを何かのビジネスに使っているということが判明した。
●居住していないことの証拠として、夜間の使用状況を写真で撮り、借り主に対しては約束違反であることを追及して立ち退きを要求する書面を送付した。
●その結果、借り主は、少額の立退料で退去することに合意した。

【解決のポイント】
●「老朽化」を理由として退去を求める場合もありますが、補修が可能な場合は立ち退きまでは認められません。
●しかし、借主に何らかの契約違反があれば、立退料を低くしたり、立退料なしでの退去が認められる場合もあります。
●本件では、契約違反の裏付けをとった上で交渉に臨んだため、短期の退去に成功し、立退料も少額で済みました。
●立ち退きを要求したい場合は、早めに弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

取扱事例2

• 不動産契約の解除・違約金請求

詐欺的取引について、宅建保証協会への苦情申出により手付金をスピード回収

依頼者：40代男性

【相談前】
●アパート運営の目的で不動産業者から土地を購入した方からのご相談。
●売買契約書を交わし、手付金を支払った後に登記簿を確認したところ、第三者にも売却されていることが判明した（二重売買のような状態）。
●依頼者本人が業者に対して手付金の返還を求めても、業者はのらりくらりで返還に応じないので、弁護士が受任。

【弁護士の対応】
●不動産業者の対応ぶりからして、資金繰りが悪化して、自転車操業になっていることが懸念された。
●そこで直ちに宅建保証協会に苦情申し立てをした（苦情申立てをすると、最終的に宅建保証協会から弁済金を得られる場合がある）。
●宅建保証協会から業者にも連絡を入れてもらったところ、業者は慌てて手付金を支払ってきた。

【解決のポイント】
●宅建保証協会に対して苦情申し立てをしたことで、結果として、業者から手付金を回収することができました。
●詳細は省きますが、業者としては「免許取消」という事態にもなりかねないので、慌てて支払ってくることがあります。
●業者の資金繰りが悪化している場合は、通常の交渉・訴訟を行っていると、手遅れになって回収できなくなる場合もあります。
●宅建保証協会の弁済は、苦情申立ての受付順によって優先順位が決まるので、速やかに対応することが重要です。